都霖系列Ⅱ 都霖·馨苑 营销策划报告 2009年5月 目录 第一章:市场综述 第二章：项目本体分析 第三章：项目客群分析 第四章：项目价格分析 第五章：项目形象定位 第六章：营销阶段及目标 第七章：宣传推广策略 第八章：基于不同客户的促销措施 第九章：销售案场管理及渠道构建 第十章：广告公司选择： 第十一章：需要公司协调的事项 第一章:市场综述 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 2、城阳区上半年住宅市场概况及下半年预测 3、本案（26-29号楼）竞争楼盘分析 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.1 上半年销售量走势 青岛市2009年1-5月住宅成交量分析 根据上表得出： 1、08年观望市场之后，各楼盘适时调整价格，刚性需求集中释放，引发交易量回升； 2、2月份受春节休假影响，成交量略受影响，3月份强势反弹，出现小阳春，成交4393套。4月出现井喷，达到成交 5567套的新高 3、多数楼盘暗降，(御景峰购洋房抽奖送奔驰，百仕凯旋城起价从 6600 元/平米直接调整到5600 元/平米）； 4、经济危机之后，09年上半年国家整体经济表现好于预期，系列楼市救市措施成效逐步显现，市场信心得到增加。 数据来源：青岛市房地产交易中心 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.2 青岛市2009年1-4月商品房成交价格构成分析 1、1-4月份青岛商品房的成交价格集中在3000-8000元/㎡之间； 2、市内四区开盘价集中在5000-9000元/㎡之间，四方区保利百合花园5080元/平米起价，市南区依山雅居9000元/平米起价； 3、市内四区以外的区域价格基本集中在2500-6000元/㎡； 4、中低价位成交量猛增：3000元/㎡以下-5000元/㎡区间，1、2月份分别成交1941套、1354套，3、4月份分别成交2593套、 2828套，各楼盘不同程度的降价促销，促进刚性购房需求成交。 5、关键：价格已成为为各楼盘成交主要考量因素。 数据来源：青岛市房地产交易中心 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.3 青岛市2009年1-4月商品房成交面积分段分析 1、户型面积80-100㎡分段成交量最大，此阶段的4月总成交量达7676套，占同期总成交量的近一半；其中4月份高达3317套； 2、客户对中小户型抗性较小，对大户型抗性较大。 数据来源：青岛市房地产交易中心 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.4 青岛市2009年1-4月商品房成交面积占比分析 1、户型面积80-100㎡分段成交量占当月成交总量的比例最高; 2、1月、2月、3月、4月的比例分别为：40.5%、44.70%、43.80%、47.20%； 3、户型120㎡以上分段成交量占比较小。 数据来源：青岛市房地产交易中心 1、青岛市上半年住宅市场概况及下半年预测 1.5 客户心理走势分析 1、经过2008年长期的等待与观望，刚性需求大量积聚，经济危机之后，随着一季度 国家的经济整体表现优于预期，市民消费信心缓幅增长； 2、大量开发商促销回笼资金，导致相当部分客户对房价走势信心不足，持币观望； 3、地段仍然是投资型及住房改善型客户的置业首选考虑因素； 4、随着市场价格止跌欲扬，未来的地产市场主导力量仍未明朗，消费者与开发商的 拉锯战将是长期的。。。。。。。