金庭旅游地产项目前期报告 颂唐机构08-06-22 有的放矢：报告目的提炼 整体把握地块的定位，根据实际情况，给出能最大化体现地块价值和可行方案，以及对业种业态的定位建议。 项目的初步认知 本项目位于苏州金庭镇镇夏村，总建约2万方，属旅游地产项目。 为了看的更远，我们需要站在巨人的肩膀上！ 为了准确把握项目脉搏，首先我们需要考究我国旅游地产的特质和常用的开发模式，对比分析本项目，寻求启迪…… 旅游地产： 1. 什么是旅游地产：应该是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。 2. 旅游与地产关系： 确定有价值的旅游吸引物； 和旅游吸引物相吻合的物业选择； 如何使旅游吸引物带动地产开发； 旅游设施的配套和地产物业的匹配关系。 旅游地产开发的一般模式 “华侨城模式” “芙蓉城模式” “中坤模式” 旅游先行，四大主题引出地产开发，同时 用“旅游＋地产”的模式在异地进行扩张。 地产先行，融合各种中国民居建筑风格， 以地域文化为项目内涵，极富传统特色。 保护、开发、利用的模式，包装未开发的 旅游资源，待成熟后介入地产配套服务。 “天津岛度假村” 将中国传统的易文化与现代度假村建设 结合起来，传统与现代的糅合。 思考 ？ 旅游地产开发一般都有一条主线贯穿其中，成功的旅 游地产模式主题特质显得异常重要，而这种主题特质 也将旅游地产演绎为文化地产，而成功的旅游地产最 后成果展示为文化地产与商业地产的有机糅合。 因此，该项目要获得预期的效应也需从旅游地产特质 的角度进行考虑，在对项目进行定位时，我们将更多 的从项目本身的属性以及市场的角度予以考量。 项目属性界定 金庭镇区 项目属性界定 从该地块的区位来讲，该项目确实是该区域商业价值最为明显的地段。 该项目商业部分楼面价达到5000元/平方米； 项目拆迁压力较大； 周边商铺空置率较高，且租金仅为17元/平左右； 周边商业业态主要以农产品专卖店以及餐饮为主，档次较低； 项目商业部分体量达到8000平米； 由于其较高的成本以及周边传统商业氛围的匮乏，该项目如果单纯从传统商业角度出发显然不能充分发掘其市场的最大价值，且极有可能面临市场的窘境。 项目属性界定——战略层面的思考 以旅游地产商业为主导，如何进行产品主题定位 战术层面的处理 产品类型 商业业态 启动区 问题结构化解析 技术处理工具——区域市场价值点分析 ？ 地块大环境分析 本部分我们就苏州及西山一些旅游地产所关注的指标进行探讨，对地块所处的开发环境做总体的提炼和把握。 就苏州整体市场而言：在良好的经济发展前提下，人们对属于自己闲暇时间的生活质量愈来愈予以看重 尽管目前全国面临着通货膨胀的态势，但从苏州最新的统计数据来看，苏州经济仍保持着较强力度的增长水平。 目前苏州商务氛围已初具规模，各大公司在苏办事处及分公司鳞次栉比，人性化管理以及人力资源这一块发展趋于成熟。 基于马斯洛需求理论，对于自己闲暇时间的诉求已经成为苏州旅游市场的重要诉求利益点，且自驾游形式已成为苏州旅游文化市场的重要途径之一。 据对苏州各大景点停车场抽样调查显示，小型车辆占总停车车辆的90％以上，且小型车辆主要以苏州、上海、无锡、南京等江苏城市为主，比例占到80％以上。 西山资源属性：山体资源、水体资源以及古村落农家文化，使得西山生态自然属性逐渐得到市场的关注 四面环湖，背靠大山，水景与山体资源优越 古村落众多，明月湾是目前西山名气最大的古村 以旅游为主导发展方向，多处旅游相关项目建设中 古镇西山，现名金庭镇是国内淡水湖泊中最大岛屿 山体资源、水景资源以及具备一定蕴含的古村落文化，再加上本地的农家文化构成了推动西山旅游发展基石的四架马车。。。。。。。