研究概要 .......1
第一部分 项目投资环境研究...........8
1.1 项目周边区域总体规划和相关市场发展状况......8
1.1.1 项目周边区域房地产市场发展状况.........8
1.1.2 项目周边区域总体规划及前景展望.......15
1.2 宏观经济因素分析...........27
1.2.1 苏州宏观经济概况...........27
1.2.2 苏州工业园区经济概况...34
1.3 当地政府对于地区性开发投资的政策...36
1.2.3 土地供应...36
1.2.4 区域规划...37
1.2.5 市政配套设施建设...........39
1.2.6 政府鼓励开发的项目类型...........40
1.2.7 苏州工业园区优惠政策...41
第二部分 项目地区环境分析.........43
2.1 地区本身的特点以及限制...........43
2.1.1 项目地块的整体优点.......44
2.1.2 项目地块的整体限制.......45
2.2 周边环境调查.......46
2.2.1 项目周边现有功能分布...46
2.2.2 项目周边现有生活配套设施.......49
2.2.3 项目周边自然景观...........50
2.3 地区附近未来发展项目...52
2.4 未来交通网络规划及发展...........56
第三部分 项目备选功能初步分析.57
3.1 项目功能初选.......59
3.1.1 休闲旅游度假功能...........59
3.1.2 酒店、度假村功能...........63
3.1.3 配套零售商业及餐饮功能...........66
3.1.4 医疗中心、SPA功能.......69
3.1.5 生态养殖功能.......72
3.1.6 主题公园功能.......75
3.1.7 生态住宅功能.......78
3.1.8 其他功能...82
3.2 备选功能初步分析...........84
3.2.1 确定基本功能.......84
3.2.2 确定附属衍生功能...........85
第四部分 市场竞争分析.....88
4.1 竞争项目一：上海佘山国家旅游度假区89
4.1.1 开发布局...89
4.1.2 功能定位：...........91
4.1.3 竞争力比较及经验借鉴：...........92
4.2 竞争项目二：杭州之江国家旅游度假区94
4.2.1 开发布局：...........94
4.2.2 功能定位：...........96
4.2.3 竞争力比较及经验借鉴：...........98
4.3 竞争项目三：无锡太湖国家旅游度假区99
4.3.1 开发布局:.99
4.3.2 功能定位：.........101
4.3.3 竞争力比较及经验借鉴：.........104
4.4 竞争项目四：苏州昆山阳澄湖旅游度假区......105
4.4.1 开发布局:...........105
4.4.2 功能定位：.........106
4.4.3 竞争力比较及经验借鉴：.........108
4.5 竞争项目五：溧阳天目湖旅游度假区.110
4.5.1 开发布局：.........110
4.5.2 功能定位：.........111
4.5.3 竞争力比较及经验借鉴：.........112
4.6 竞争项目六：上海崇明岛东滩生态型社区......113
4.6.1 开发布局：.........113
4.6.2 功能定位：.........114
4.6.3 竞争力比较及经验借鉴：.........118
4.7 长三角度假区竞争市场比较分析.........119
第五部分 市场需求分析...122
5.1 消费者问卷调查.122
5.2 旅行社人士座谈会.........172
5.1.1 短途旅游概念的理解.....172
5.1.2 消费者对旅游休闲的偏好和消费习惯.173
5.1.3 对现有风景旅游区配套设施的评估.....174
5.1.4 长三角地区旅游业发展的现状.174
5.1.5 向旅游者推荐的长江三角洲主要风景旅游景点.........174
5.1.6 苏州工业园区、阳澄湖地区认知度测试.........175
5.1.7 苏州工业园区阳澄湖地区风景旅游区功能定位测试.175
第六部分 参考案例研究...176
6.1 佛罗里达PGA国际度假区........176
6.2 拉斯维加斯太阳城.........180
6.3 佩利肯海湾.........182
6.4 基亚瓦合度假村.185
6.5 鹿回头半岛旅游度假区.188
第七部分 整体评估与SWOT分析.........193
7.1 项目功能SWOT分析....193
7.1.1 风景旅游功能.....193
7.1.2 度假村、酒店功能.........197
7.1.3 配套零售商业及餐饮设施.........200
7.1.4 医疗中心、SPA功能.....202
7.1.5 生态养殖功能.....204
7.1.6 主题公园功能.....206
7.1.7 生态住宅功能.....209
7.2 项目功能的组合分析.....212
7.2.1 对备选功能的综合评估.212
7.2.2 对备选功能的筛选原则.214
7.2.3 对项目可能的功能组合进行分析.........216
7.3 SWOT分析.........217
7.3.1 优势（Strength）:.........217
7.3.2 劣势（Weakness）：...219
7.3.3 机遇（Opportunity）....220
7.3.4 挑战（Threat）:222
第八部分 总体发展建议...223
8.1 项目开发的可行性.........223
8.2 项目的功能组合.225
8.3 项目各组成部分的整體佈局和發展規模..........226
8.4 市场定位及目标消费群体.........263
免责声明研究概要
本次研究工作的目的通过针对旅游市场的调研分析、国内外客户群分析、消
费心理分析，结合国内外大型休闲旅游度假区的研究，对将要开发的苏州阳
澄湖国际休闲旅游度假区项目进行市场定位分析并就区域内的功能组合提出
建议，使之成为适应现代生活方式的吃、住、玩的国际标准旅游休闲度假区。

整个研究程序是首先我们对项目所在地区之地理环境、经济环境、投资环境
和消费环境进行的研究。丰富的水体旅游资源、具有人文资源性质的草鞋山
遗址及待重建的重元寺和扬名海内外的特色美食资源--阳澄湖大闸蟹为阳澄
湖国际休闲旅游度假区奠定了旅游资源基础，另外苏州工业园建园十年来所
带来的经济硕果和在长三角地区的特殊地位为阳澄湖国际休闲旅游度假区带
来了市场需求基础，有了启动本地市场的条件。

其次，我们进行了包括消费者问卷调查和旅行社专业人士座谈会的市场需求
调查。消费者问卷调查是对于市场需求的定量调查分析，我们在江浙沪三地
随机抽取300位消费者，了解他们对苏州阳澄湖国际休闲旅游度假区内功能
设置的想法，特别是对于居住、休闲、餐饮、娱乐、商业等配套的要求，以
研究本项目中各种相关功能的需求及可行性。而座谈会则是对市场需求的定
性分析，我们邀请了8位上海市各大旅行社负责组织安排短途旅游的专业人
士，向他们了解上海市短途旅游市场的现状及其未来发展，并针对长三角地区现有的风景旅游景点及其功能配套做了详细地了解。为未来苏州工业园区
阳澄湖风景旅游区的设计、规划定位，提供科学的依据。

通过以上一系列的市场需求调查，我们了解到大多数受访者认为目前已有风
景旅游区配套设施不够俱全，特别是风景旅游点的交通设施简陋，有的地方
甚至没有。娱乐设施不齐全、餐饮业商业无特色，比较落后。为了避免这些
问题，对于苏州阳澄湖国际休闲旅游度假区的功能配备，短途旅游消费者认
为：酒店度假村、餐饮设施、商业设施、主题公园、水上运动、康复中心是
需要的，生态养殖场、动物园不需要 ，并可以增加网球场和高尔夫球场，同
时，应尽量在旅游风景区内保留一些原始的自然景观。

我们在这一步骤中初步确定本项目：
基本功能：休闲旅游、度假、商业、水产养殖；附属衍生功能：医疗中心及
SPA功能、休闲运动俱乐部、主题公园和生态住宅；核心竞争功能：水产养
殖 、休闲运动俱乐部、主题公园；关键营利功能：生态住宅
市场竞争分析是为了提高苏州阳澄湖国际休闲旅游度假区内核心竞争功能和
关键赢利功能的市场竞争力而对于项目市场辐射圈内市场供应情况、市场竞
争格局和市场发展趋势作总体评价，分析本项目可能面临的竞争市场。

根据项目规模、地理位置和定位目标，根据现有和计划中之两种情况，我们
将选择下列项目分别与本项目进行市场竞争之比较和借鉴：上海佘山国家旅游度假区、杭州之江国家旅游度假区、无锡太湖国家旅游度假区、苏州昆山
阳澄湖旅游度假区、溧阳天目湖旅游度假区和上海崇明岛东滩生态型社区。

在市场竞争分析中了解到上海的佘山国家旅游度假区是与本项目争取上海短
途游客的主要竞争对手。但是近年来随着佘山地区房地产业的快速发展，佘
山已从原来单纯的旅游度假风景区逐渐演变成一个综合型高品质国际化的别
墅居住社区，另外由于项目前期整体布局缺乏系统的整体规划和功能分区整
合，使该区旅游度假性质极度弱化。

杭州之江国家旅游度假区内最具市场知名度的是主题公园，其中最为著名的
是宋城，宋城是第一批国家级 AAAA景区，也是国内成功的少数主题公园之
一。但是主题公园比重过大，对旅游度假区的整体形象和风格不利，也给区
域整体规划和区内其他功能的市场推广带来一定限制。

无锡太湖国家旅游度假区的主题景观是以灵山大佛为核心的佛教场景。这对
本项目中宗教旅游功能有着直接的竞争关系。

苏州昆山阳澄湖旅游度假区是与本项目无论从地理位置，自然资源还是规模
都十分相近，是最有竞争力的项目，同时，由于昆山比本项目离上海更近，
所以对上海游客而言，在同样旅游资源的条件下，比本项目更有吸引力。但
是目前昆山阳澄湖旅游度假区很难摆脱大闸蟹对度假区产生的单纯联想和吸
引而导致整个度假区因季节变化引起的市场反应差异极大，这些对于同样以
大闸蟹和自然水景为优势的苏州阳澄湖国际旅游度假区有前车之鉴。