1 谨呈： 合肥金辉置业 合肥金辉中央美域、中央天骏 市场报告南京开启 2008年6月 目录 城市之观 楼市之局 竞争之势 市场 项目之形 项目之形 区位及基本参数分析 1、属性：主城区非热点板块项目 2、区位：一环内，潜山北路与高刘路附近 3、指标：总规划用地86884.08平米，其中A地块18317.64平米，B地块68566.44平米 。总规划建筑面积262310.4平米，其中住宅206575.6平米 ，公建配套6134平米，综合容积率2.50 4、交通：项目主要依靠东西向高刘路与城市主干道潜山北路和青阳路相通，目前道路正处于改造阶段 5、附带：周边项目目前价格在4600～4900元左右，大多前期已经交付，现场实景展示，配套都比较成熟 中央美域 地块内部：内部平整 地块外部：多为其他项目，生活配套较少 地段位置——一环与二环之间，非热点开发区域 区域环境——新旧混居，区域认可度有待提高 开发条件——周边为在建项目，与主干道相通，地块平整 交通组织——被其他项目包围，高刘路是其主要交通通路 居住人群——老工厂家属区，周边有学校及行政单位分布 地块小结 中央天骏 区位及经济指标 地块内部：地块内部平整，外墙已有形象包装 地块外部 东面：东临习友路，与翠庭新村隔路相望，并且可以远望政务区其他小区；在项目相邻一融科地块 西面：项目西面为发能.太阳海岸小区 北面：北望合肥八中，与162公交底站相距100米，并且相望国际丽晶城等小区 南面：南为天鹅湖支流水系，目前景观带已打造完成，隔带相望合宁高速 地块周边配套：目前周边生活配套奇缺，交通路线少 地块小结 地段位置——政务新区边缘区域 区域环境——区域认同度较高，周边多为新开发项目 开发条件——地块平整，南面环境较佳，有打造中高档项目潜力 交通组织——距离项目100米有公交路线，并且未来附近规划公交换乘站 居住人群——目前周边项目入住人群有两个主要特征：一、政务区附近居民；二、政务区工作的群体 城市之观 城市认知：中部崛起的省会城市 安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽 07年合肥的城市综合竞争力排名第35位，相比06年的第41位上升了6位 处于长三角经济圈和武汉经济圈之间。沪汉蓉高速铁路使合肥市的经济地位迅速提升 与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游 受其经济规模的限制和南京一小时都市圈的冲击，导致合肥对安徽其他较为发达城市的聚合能力不足，“合肥经济圈”概念缺乏一定的操作性 =〉合肥对于流动群体的吸引力不足 经济走势：经济持续增长，增幅较大，但基础薄弱 经济总量保持高位运行，但然落后与同区位长三角城市，未来发展潜力大 虽然人均GDP有大幅增长，但是与长三角城市相比差距较大，同上海相比，差距达到36732元 城市发展的起点低，对于外来企业吸引力不足，难于有良好的经济环境吸引 城市在近三年发展较快，特别是确立合肥经济圈以来，力图营造与长三角、合宁经济圈相媲美的纽带 城市人口增幅较小，城市化水平不断提高，城市处于高速发展的阶段 城市化率达到42.5％，城市处于高速发展期 市中心 一环以内为传统老城区、中心商业区；一环以内的环城公园景区之内区域为合肥的市中心，是省、市两级政府所在地，合肥的政治、经济、文化中心 城市布局以市中心为核心，沿一环、二环呈同心圆状向外辐射发展，属于典型的二线城市布局格式 随着城市扩张的加快和交通的发展，合肥已经形成的城市的二环道路体系，加上原有的内城道路，实际上已经形成三环道路体系，新一轮城市框架即将形成 =〉三环的建设对于合肥城市化程度的提高具有十分重大的意义，对房地产开发而言，也示着开发空间的提升 市场篇 城市发展以一环为中心布局，发展的主导方向由西往南。。。。。。