上海鉴略地产综合服务机构| 战略咨询中心 2010.11.15 工业地产研究 [ 分 布 情 况 & 基 本 信 息 ] 一、工业地产发展现状分析 工业地产概念与特性 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括： 工业制造厂 物流仓库 工业研发楼宇 工业地产概念与特性 大投资 工业地产的商业模式具备的四大特性： 快启动 追求长期稳定回报 提供增值服务 工业地产开发模式 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有以下4种： 1．工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 2．主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发 工业地产开发模式 3．工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。 4．综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 工业地产开发模式 全国工业发展布局变化-内陆将成劳动密集型集中地 1．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移 改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。 80年代，中国的沿海一线城市是中国工业化趋势的最早接触地，也是劳动密集型企业的集中地，而今随着地价、人力资源等因素的逐渐影响，中国沿海已经由劳动密集型企业，向技术密集型企业转变，而深在腹地的长沙，正接受着这一转变带来的甜头。 技术密集型 重工业 基地 劳动 密集型 2．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造 我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。 开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联， 开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础 一般工业区 次重要工业区 重要工业区 长株潭地区是湖南的重要工业区！ 湖南工业布局情况-长株潭是重要工业区。。。