绿城房地产集团有限公司 法律事务管理案例解析汇编
目录
（PAGE3） 案例一：房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
（PAGE12）案例二：哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任
（PAGE17）案例三：业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的
“默认”吗？
（PAGE19）案例四：开发商有权送露台吗？
（PAGE21）案例五：我的房子要和样板房一样
（PAGE23）案例六：广告天马行空，交房苦不堪言
（PAGE26）案例七：近在咫尺的楼上楼下，旷日持久的维修尴尬
（PAGE28）案例八：开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？
（PAGE31）案例九：业主断供，开发商怎么办？
（PAGE34）案例十：甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？
（PAGE37）案例十一：发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，
承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，会得到法院支持
吗？
（PAGE41）案例十二：这样的工程联系单有效吗？
（PAGE43）案例十三：企业内部标准能作为工程质量标准吗？
（PAGE45）案例十四：物管公司尽到合理注意义务不须承担责任
（PAGE47）案例十五：开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎
（PAGE49）案例十六：开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用
（PAGE52）案例十七：试用期员工可以随便解聘吗？
（PAGE54）案例十八：项目收购有风险，尽职调查须谨慎
（PAGE56）案例十九：发改委1773号文施行后，绿城还能拿大项目吗？
（PAGE58）案例二十：委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财
务问题如何约定
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房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
技 案情介绍：
张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还
有开裂。张先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张
先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任
技 法律分析：
一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律
上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来
考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形
（一）约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依
据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合
同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋
或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋
若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未
经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以
拒绝接收房屋
（二）法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同
和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书
面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方
承担
（三）法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅
工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家
强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情
况
上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导
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致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任
二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？
除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付
商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人
逾期交付房屋
地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房
的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从
促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，
法律法规确定了修复的民事责任
出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修
复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕
根据上述分析，本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，
因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房
法务建议和意见：
为避免争议，在《商品房买卖合同》中应作出明确约定
（一）出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定：
出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的强制性标准，买受
人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设
施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提
出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不
视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的
7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕
（二）因质量问题买受人有理由退房的条款设计：
买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量
监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用
由主张方垫付，责任方承担。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出
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卖人根据本合同约定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买
受人要求退房的，出卖人须在买受人出面提出退房要求后5天之内将买受人已付
款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算。买受人要求换房且出
卖人同意换房的，差价按新、旧合同总价格多还少补。买受人选择不退房且出卖
人可以修复的，双方另行约定保修期限，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人
发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，出卖人按照合同中逾
期交房的相关约定承担赔偿责任
膐 实践中，发生这方面的争议后，开发商要做好以下几方面的工作：
1、与客户妥善沟通
最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居
住使用”有权退房的情形。出卖人可以援引《住宅工程质量分户验收内容及要求》
以及相关法律法规（详见“法律法规的依据指引”）与客户解释并作妥善沟通
同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，将承担修理、更换、
重做、减少价款等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，将
承担赔偿责任
2、抓紧履行保修义务
3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式
4、维修完成后，及时以出面形式通知买受人验房。买受人拒绝领房的，应
告知买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交
付使用之日起由买受人承担。买受人仍然恶意回避，可采用公告送达的方式通知
领房
膐 法律法规的依据指引：
①《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法办法》（2001年1月1
日）
第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经
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