武汉西北湖项目前期物业发展战略建议
一、房地产区域市场现状分析
一）武汉地产发展特征
1、资本万象的时代
早在2004年，武汉市长李宪生就曾豪迈地断言：如果说20年前的投资机会在深圳，10年前在上海，那么今天，最好的楼市投资机会在武汉。转眼3年过去了，这个预言也逐渐变成了现实。 今年1月31日，面积达697亩的“武重地块”，被上海豫园商城以35.02亿元夺得，而在4月华润集团砸下31.29亿元，拿下铁机地块565.6亩，且这种趋势仍在延续。香港上市的广东知名企业碧桂园在今年5月下旬，与武汉市政府签订合作意向书，计划在武汉市汉南区投资5亿元发展五星级酒店及城市规划设施。7月3日，碧桂园子公司在汉南拿下607亩商住用地，急迫心情不言而喻
从2004年以来，深圳万科、上海复地、大连万达、南京三金、北京泰跃、浙江金都等40多家国内大型房地产企业集团进入武汉市场。海外基金也纷至沓来
今年4月摩根士丹利注资10亿元取得香港世贸集团在武汉地产项目“锦绣长江”29.99%股权；今年3月，荷兰ING房地产旗下的香港沃德商务有限公司与金地集团武汉公司共同投资开发积玉桥项目，其中沃德商务将出资81.6%，金地集团出资18.4%。在武汉市场上，和记黄埔、世茂、瑞安、华润也频现身影。据武汉市工商局统计，目前武汉市有港资企业785户，投资金额逾54亿美元，其中投资金额3000万美元以上的有26户，与1997年相比翻了一番。在296家外资房地产企业中，港资企业多达7成。 众多资本筹集能力强的开发商鏖战武汉，重资比拼、屡创楼市新高，众多地块楼面地价逼近房价水平。又如上海豫园以3290元/平方米的楼面价竞得武重地块，直接促动中北－徐东市场由2006年年底的5000元/平方米左右到目前众多楼盘的6000元/平方米以上售价的形成。 接二连三拍出的“地王”给了市场最简单的暗示：这个区域，这个城市的价即将上扬
2、实力品牌开发企业聚集
在宏观政策紧缩地根的大环境下，土地资源的稀缺性日益凸出，攻城略地成了大多数实力开发商迫在眉睫的任务，而武汉最开始的高档楼盘就是从汉口城中心开始的，现阶段城中心用地极少，基本没有大块住宅用地。汉口区域的楼盘更多的集中在新华西路、唐家墩、金银湖片区。 这些片区已经吸引了广州恒大、万科、顺驰、沿海绿色家园、新恒基、南京三金、北京泰跃等知名开发商
3、公寓小户型市场热
武汉地产发展历程中，汉口地区公寓小户型起步较早，几年前，小户型在北京、上海、深圳热销的时候，武汉房地产市场刚刚起步，开发商满足于对大户型的开发，原因也是因为当时能够买商品房的都是有钱人。从需求角度上看，他们中的大部分人没有承受大户型的经济实力，从供应的角度上看，小户型市场比例太小，无法满足市场需求，因此，在2001年，小户型开始在武汉崛起，2002年销售形式火爆，2003年已经是遍地开花，而且，十几个楼盘中多则半年，少则一两个月便销售一空，创下业界的神话
而刚刚闭幕的武汉秋季房交会也显示了小户型的需求强劲，调查表明，61.9%的客户希望近期购买小户型，32.6%的客户考虑一年之内购买，并且他们购买的目的51%为自住，11.73%的选择投资，可见，连续的加息和第二套房提高首付等政策的出台，让市场上少了投资者的身影。而房交会上的客户也表示，不管商品房还是二手房，90平方米以下的户型，都是最受青睐的
二）本项目区域价值分析
江汉区是武汉商贸区域，位于武汉三镇汉口最繁华地域，是中国古代四大名镇之一的汉口镇的发源地。全区总面积33.43平方公里，辖13条行政街道，112个社区居委会,5个村民委员会，总户数14.8万户，总人口46万人(常住人口)
项目位于繁华的江汉西北湖片区，地处中心城区，平均房价居武汉市首位。本市最贵的住宅楼、写字楼集中在本片区的为。。。。。。。。。