◇ 项目理解
优势S ：
1 、成熟的建材装饰市场，在苏州影响广泛。
2 、经营商品齐全。
3 、位于西环和南环高架交界处，交通便捷。
4、低总价
劣势W ： 1 离主干道有一定距离。 2 目前周边交通不便。 3 区域经营环境脏乱差，档次低
机会O ：
1、 原有市场基础较为成熟，在苏州有较强知名度。
2、 老市场面临拆迁，现有经营商户，有直接成为本案客户的可能；
3、 目前区域内的道路系统的改造，对本项目有一定利好；
威胁T ：
1、 目前苏州市场上各类投资类商业。
2、二三层商铺的去化需要引导，一直以来横塘区域都是以批发市场的形象而出现，二三楼的商铺去化缺乏市场基础。
市场分析
MARKET
2’nd
横塘商业项目
市场细分下的领先营销
◇ 竞争个案分析
目前苏州主要的建材装饰市场
总结：
1、总体规模体量不是太大，分布特点三角布局：园区、相城区和吴中
区，相对集中，主要是苏州古城区的保护，致使市区没有大型装饰
市场发展的空间。
2、在经营和管理上，基本上都是租赁为主，经营业态明确，有统一经
营管理公司。
3、在经营档次，基本上是一些中低档的建材装饰市场，市场发展比较
滞后，随着近几年房地产的发展，这种滞后现象即将改变
总结： 1、以销售为主的专业市场。 2、都是以产权式商铺销售的 3、承诺投资回报的，则销售价格高，去化相对较快
其它投资类型的市场
横塘地区样本客户数量1025份，若按照本地区有2052户客户来统计：有418组客户考虑购买；有957客户考虑租赁；有323组客户不确定；有354组客户不予考虑。因此单单依靠本案周边的客户是不够去化本案的。
注：以上购买需求是在价格、经营管理、整体规划、推广包装、招商力度等方面满足的情况下的理想购买人数
本项目所在市场
◇ 市场分析结论
一、分析投资类市场后得出
1、投资产品多元化。
2、有投资回报模式，可以很大程度的带动销售，并快速去化。
3、商业项目价值的提升最终还是要通过经营上的定位和包装来提高目前的销售价格，因此在营销
上要极大的进行炒作概念和项目包装。
4、苏州投资品种比较多，苏州市民已经具备一定投资意识。
二、分析专业市场后得出
1、统一经营管理，是主流，也是绝大多数经营者和投资客户的认同。
2、应该有知名度广，品牌过硬的主体商家进入，坚定经营者和投资客户的信心。
◇ 案例分析——汇金商贸城
说明：
1、提供三年的高投资回报率：第一年8%；第二年9%；第三年10%。
2、开盘累积了四倍于铺面数量的客户，支持开盘价格，上涨幅度达到30%。
结果：
1、首批推量于6月9日开盘当天基本去化完毕（以一层为主）。
2、总价于开盘当天提升近十万。
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