嘉耀· 新都汇商业策划报告 行销企划/翻江过海/创意传颂/五湖四海 目录Contents 商业地产策划要旨 市场分析 项目分析 营销战略 42项目定位物业发展建议商业地产四要素 经营者 商业地产 消费者 开发者 投资者 商业 地产 商业地产特性 商业地产不仅对资本的要求很高，而且在人才方面要求复合型人才，须擅长于投资、开发、经营和商业优化，同时政策方面对商业地产的运作要求也很高 高要求 高投入 高回报 高风险 动辄几亿的投入 潜在风险 开发 潜在风险 销售 招商 经营管理 因开发商受金融政策调整及开发商的不成熟 导致抵御风险的能力有限 商业困境 商业困境 受全球金融风暴的影响，商业培育期较长：不利自 营客户进驻 以商务为主的消费存在明显的时段性 高地价高租金决定了只有承租能力较高的业态才能 入驻（如百货＼银行＼高档餐饮＼品牌专卖） 我们的思考 我们的 思考 如何应对激烈的市场竞争 如何实现风险最小化利益最大化 如何平衡商业长期收益及短期销售资金回收问题 如何有效解决商业经营及销售后管理的矛盾 商业定位如何突出亮点抢占市场 思路与结构 市场分析 项目分析 营销战略 项目定位 物业发展建议 思路 与 结构 新都区商业格局 本案是该居住区 内唯一一块规模商业用地，属商业核心地带 区域优势 1、北部处于城市主要经济流向，有成 -德-绵产业集聚带，是构筑成都平原城 市群的重要组成部分 2、北部工业和物流有一定的基础，已 经形成一定的产业特色和支柱产业 3、北部区位优势明显，地理位置优越。 北部新城是成都市确定的未来主要发展 方向 区域优势 发达的交通网络 新都区交通系统完善，交通优势突出，现状有7条主要交通与中心城区和新都主城区联系，同时规划了1条货运专线、2条轨道交通通过区内，这将使新都区域与外界联系更加便利。 项目SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 1、商业规模太小 2、地块太长、深度不中、规 划条件容易受限制 1、周边小区店铺价格低、租 金低 2、 由于未开工的原因在招商 1、位置优越：新都体育运 动公园区域核心地段 2、附近最好的商业地块 1、区域发展前景已被广大 投资者和经营者认可 2、公园边绿化带工程已准 备动工 项目SWOT分析 化解策略 化解策略 强化区域的规划投资价值，北部新区辐射力最好最强的 商圈 针对工程资金压力问题，可考虑租售结合的营销策略 加强工程速度及招商力度提升项目价值预期 营销策略 租售结合 先租后售 整体出售 售后返租 只租不售 营销方式 先租后售 进行发售 形成一定 商业氛围 商户入驻 经营 先租后售的优缺点 先租后售优缺点分析 Description of the contents 优点 缺点 保持整体形象确保整体风格和定位前后的统一 不能即时回笼大量资金 承担风险比较大 租售结合 通过销售缓解资金压力 通过对租贷、销售物业的比例、时效性 进行获利 Title in here 对优质物业进行经营 获得长期收益