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大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP
九洲远景商业管理机构简介
九洲遠景商業管理機構
购物中心布局研究 九洲远景 上海2010年08月
购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的
商业模块概念发展
动线设计
销售支持区域设计
购物中心商业规划
购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的
阶段
第一部分商业模块概念发展
第二部分动线设计
购物中心模块布局
购物中心动线设计
阶段成果
物业条件假设
商业概念确定
业态特性分析
租户需求访谈
工作内容24
购物中心的物业指标假设
商业业态多维度分析
业态面积占比、目标客群定位等
租户面积及楼层需求访谈、位置需求人流动线的类型及其设计参数
人流动线设计
购物中心布局方法
资料来源:九洲远景分析中庭设计物流、人流通道设计原则及输入参数
物流、消防设计
中庭的类型及其设计参数8
配套设施、销售支持设计
第三部分销售支持设计
购物中心落位
九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图
购物中心初步落位图
购物中心初步落位图
第一部分
物业条件假设
购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……）
业态特性分析
商业概 念
行业/子行业/业态面积占比 主题模块落位 目标客群定位
商业业态多维度分析 租金水平与面积需求 消费频率与消费类型
租户面积及楼层需求访谈 租户位置需求
租户需求
资料来源:九洲远景分析确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象
物业条件假设
物业条件假设
输入条件
输出结果资料来源:九洲远景分析结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向
商业概念定位
行业/子行业/业态面积占比 本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表
目标客群定位 本项目目标客群定位，不同客群规模的占比（男女性别占比）等
主题模块落位 本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局
商业概念定位
确定购物中心的内涵（租户、客群）资料来源:九洲远景分析基于购物中心整体的商业概念，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容
某购物中心
模块 1
子模块1
依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题 以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则，对模块/子模块进行规划，包括： 在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标消费群 各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验 各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构 各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向 各模块/子模块的布局和相邻关系 通过从整体到模块/子模块 top-down 的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性
模块 2
模块 3
模块 4
举例
子模块3
子模块2金鸡湖项目第二阶段报告
举例 – 某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成
资料来源：九洲远景
九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图
业态特性分析
租金水平
面积需求
消费频率
消费类型
多维度分析
低层区
中层区
高层区24
服装服饰
服饰配件
化妆品
药妆店
Body shop
西式快餐
中式快餐
主题酒吧
音乐酒吧
便利店
食品专业店
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品
儿童玩具
礼品
家庭耐用品品牌店
美食广场
健身瑜伽
影院
KTV
儿童早教
慢摇酒吧
SPA 足疗
家庭餐饮
商务餐饮
主题餐饮
美容美发
儿童摄影
西式餐吧
中式餐吧/茶餐厅
专业百货
剧院
儿童娱乐
课外教育
业态特性分析购物中心
资料来源:九洲远景分析相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F
购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图
≥3000
≤100
301-500
501-1000
101-300
1001-3000
面积需求
租金水平
高
低
中
中低
中高
第一片区
第二片区
第三片区
支持
租金水平-面积需求
资料来源:九洲远景分析
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