第一章 绪 论...1 1.1问题的提出.........1 1.1.1房地产开发项目融资策划的研究背景......1 1.1.2房地产开发项目融资的特殊性......2 1.1.3房地产开发项目融资策划的意义..3 1.2融资策划的主要内容.....3 1.3本文的研究目的和重点.4 1.3.1本文的研究目的......4 1.3.2本文研究内容框架..4 第二章 开发项目融资的程序.6 2.1开发项目融资流程.........6 2.2开发项目融资计划确定.7 2.2.3融资额度的估算......8 2.2.4融资决策的关键因素FRICTO.......10 第三章 开发项目的融资结构影响因素.......12 3.1开发项目的融资渠道...12 3.1.1融资渠道分类........12 3.1.2房地产开发项目融资渠道现状分析........14 3.2房地产开发项目融资成本分析...........15 3.3融资杠杆理论...16 3.3.1融资杠杆定义........16 3.3.2融资杠杆的指标....17 3.3.3财务杠杆对融资决策的影响........18 3.4开发项目融资风险.......19 3.4.1开发项目融资风险体现....19 3.4.2房地产开发项目融资风险类型....19 3.4.3开发项目的融资风险管理21 第四章 开发项目的融资方案决策...23 - 1 - 4.1基本融资方式...23 4.1.1公司融资....23 4.1.2项目融资....24 4.1.3公司融资和项目融资的区别........24 4.1.4开发项目融资方式的选择25 4.2权益资本和债务资本的筹集...26 4.2.1公司融资的自有资本筹集26 4.2.2项目融资的权益资本筹集27 4.2.3债务资本的筹集....28 第五章 开发项目融资方案分析方法...........30 5.1权益资本与债务资本的比例结构.......30 5.1.1收益范围图31 5.1.2偿债比率....32 5.2房地产项目的融资结构...........33 5.2.1层次分析法34 5.2.2主成分分析法........38 5.2.3融资原则....44 第六章 开发项目的资金控制...........45 6.1动态融资策划45 6.2资金控制管理45 6.3基于人工神经网络的开发项目资金控制分析方法46 第七章 结论...51 7.1本文所进行的主要研究工作51 7.2研究工作展望51 参考文献.........52 致谢.54 作者在学习期间参与的主要科研工作及发表的论文.........55 - 2 - 第一章 绪 论 1.1问题的提出 1.1.1房地产开发项目融资策划的研究背景 1. 房地产开发项目的融资现状 房地产开发现阶段属于利润丰厚的行业，开发投资者对整个开发过程中的资金运用成粗放型， 并没有考虑如何使资金的运用效率达到最大化从而在一定的投资量基础上实现项目利润最大化的 问题。随着房地产市场的竞争加剧，房地产开发投资者愈加感到资金压力，利润空间逐步降低，迫 切需要加强对资金的筹集和运用进行科学的决策，而融资策划就是这种决策建议和决策基础，并为 后期的资金控制提供依据 另一方面，政府在房地产金融中的作用由直接干预向间接干预转变，融资投资向市场化方向发 展，房地产开发商面临着更多的融资渠道和融资方式，这种发展趋势需要投资者拓展融资渠道，分 析项目各种融资方式的可行性和经济性，制定最优的融资方案 2. 房地产开发项目融资所存在的问题 在为房地产开发项目做项目策划分析的具体实践中，我们发现，现在的房地产开发商很注重项 目的前期设计和后期销售，这当然是对的，但问题是，绝大多数都忽略了融资策划的必要性和重要 性。在项目进行中，只是通过向银行申请贷款来筹集资金，并尽可能多筹，没有考虑对企业后期持 续发展中如此高的资产负债率是否会带来负面影响；没有考虑这种简单的融资策略是否经济；也没 有到一旦大市出现危机企业如何能规避巨额资金的偿还风险；等等。概括起来，房地产开发项目融 资所存在的问题主要有以下几点： 1) 融资渠道少，融资方法单一 房地产业具有生产周期长、资金占用量大、地域性强等特点，对金融有很大的依赖性，没有金 融业的参与是无法发展的。而商品房预售条件的一再提高，使得靠预售回笼资金支持开发建设的难 度加大，开发商需要拓展融资渠道。目前我国的金融业的不发达，房地产公司的融资渠道单一，只 有少量的大型房地产公司可以实现上市融资，其他房地产公司只能依靠银行贷款，融资成本高，而 且当宏观经济发生变化时，银行出于自身降低风险考虑，会缩短贷款期限、减少房地产贷款数额 使得房地产公司资金短缺时，不能及时筹集到足够的资金，满足公司的开发与经营的需要 - 1 - 2) 缺乏科学、理性的融资策划 现阶段房地产企业数目众多，更多的企业看到房地产项目开发的高利润而投身其中。整个房地 产行业的重心倾向市场营销，房地产市场的激烈竞争在铺天盖地的房地产广告中可见一斑。而许多 房地产开发者，尤其是占房地产开发企业的大多数的中小型开发企业，缺乏对开发项目科学、理性 的融资策划，对于融入多少资金，如何确定最佳融资组合没有科学的明确的决策依据。往往要到整 个项目结束后才明确项目是否赢利，以及赢利的大小，而在项目过程中“心中无数”，属于按经验 决策，缺乏理性的融资策划和定量的科学分析。对不同的融资方案可能带来的融资成本差异和融资 风险差异没有清楚地认识 3) 滞后的反馈控制 融资策划实际上是一种融入资金的计划，而实际情况与计划肯定会发生偏差，需要进行控制 房地产开发商对资金运作的控制，包括成本控制和销售监测、控制，都是一种滞后的反馈控制，也 就是从预期的计划与实际工作成效的比较开始，找出偏差并分析其原因，然后制定出纠正的计划并 进行纠正，以改进下一步的工作的成效。这种方法使得开发商在最终结果或者阶段结果偏离预期目 标之后，能够对项目进行调整和控制，而且偏差发生和纠正偏差之间存在的时滞也往往会影响调整 纠正的效果。所以一个优秀的融资策划必须包括前置资金控制方案，即在投资控制中应采取主动控 制为主的原则，也就是不满足于事后控制，而是提前预防，由预测来估计事件可能存在的偏差，事 先采取对策和措施来预防偏差的出现，采取一种积极的、主动的控制，使投资控制损失降低的最低 点 1.1.2房地产开发项目融资的特殊性 1. 房地产融资以项目为基本单位 房地产开发是以项目为基本单位的。房地产企业融资，无论采用公司融资方式，或是项目融资 方式，融资决策的基本点都是具体的开发项目 2. 融资风险大 房地产开发行业是高风险、高收益的行业。我国房地产开发行业的高资产负债率和融资渠道单 一等特征，更使得房地产开发项目融资面临的面临着巨大的经营风险和财务风险 3. 政策性约束多 相对于一般工业行业，房地产项目融资所受到的政策性约束更多。由于房地产是国民经济的支 - 2 - 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看