新景祥认为： 随着社会主要矛盾发生变化，房地产的主要矛盾，也从住房短缺转变为资源错配导致的不平衡不充分发展的问题
新 时 代
十九大报告36次提及“新时代”，党的十九大标定了我国发展新的历史方位，也吹响了向新目标奋进的嘹亮号角
新时代标志着中国共产党承担新的历史使命，要进行伟大斗争、建设伟大工程、推进伟大事业、实现伟大梦想
新 使命
新 思想
既要全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标，又要乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程，向第二个百年奋斗目标进军
新 征程
提出重大理论创新成果，新思想即是“８个明确”和“１４条坚持”构成的新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略，两者需相互统一
人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾
从一个主要矛盾的变化谈起——
聚焦四大关键词
新与旧
量与质
租与售
短与长
关键词①/新与旧
十九大具化提出我国社会主义现代化时间表
社会主义现代化时间表
我国经济由超高速增长转变为常态化增长
关键词②/量与质
经济L型初现
经济L型企稳
经济平稳运行
数据来源：国家统计局
2016年第三产业对于我国GDP贡献率达58.2%，服务业已成为我国经济发展的重要引擎
2014年开始，消费已成为拉动我国经济增长的第一驱动力并一直延续至今，2016年消费对GDP贡献率高达64.6%，我国经济增长方式进一步优化
经济驱动力由投资主导转变为消费主导
关键词②/量与质
数据来源：国家统计局
房地产不再作为抵抗缩表的工具，政策收紧成为必然
关键词②/量与质
外汇储备月度 环比负增长
外汇下降 趋势放缓
2008年以来我国外汇储备变动情况
数据来源：外汇管理局
货币政策由超高速增长转变为稳健的中性货币政策
关键词②/量与质
2015-2016年上半年，M1大幅回升而M2并未跟随，表明超发货币并未进入实体经济进行信用创造，而是推高资产价格，落入流动性陷阱，这是金融加杠杆周期尾声阶段的典型特征； 2017年12月14日，美联储宣布加息25个基点，今年第三次加息，央行仅小幅上调了公开市场、MLF和SLF等政策工作操作利率五个bp，并未跟随美联储实质加息，仍将延续稳健中性货币政策的基调，坚持宏观去杠杆；
08-16年加杠杆
17年去杠杆
数据来源：央行
关键词③/租与售
房地产定调“房住不炒”，让居民“住有所居”
从“居者有其屋”到“住有所居”，房屋的属性正在改变！
资源错配导致的不平衡不充分的问题成为房地产市场的主要问题
关键词③/租与售
一二线城市人口集聚能力强，但土地供应严重不足； 三四线城市人口吸纳能力有限，但土地供应量大；
数据来源： CREIS
一线城市和部分二线城市二手房成交量远高于新房 房地产开始呈现从增量时代到存量时代的转变
关键词③/租与售
数据来源： CREIS，数据更新至11月
3月初
两会工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”
3.17
北京“3.17新政”后，限购范围由一线、热点二线城市蔓延至热点三、四线城市，调控升级成为主旋律
5.13
南京限卖政策，新购住房三年之内严禁进行交易
9.23
重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄等七城市发布新的楼市调控政策
12月底
全国共有50多个城市启动限售政策
关键词④/短与长
地方政府因城施策，供需两端同时发力，配合金融政策 短期调控政策以控房价为目的
3.23
厦门出台限售政策，随后由一二线城市逐步蔓延至热点三、四线城市（东莞、惠州、常州等）
限售政策一方面从供给端出发可以实现快速有效的控制房价，但是另一方面也需要看到限售政策并未解决房地产市场供需失衡问题，一旦放开限售，房价可能出现报复性上涨，要实现房地产市场健康、稳定发展，加快推进长效机制的建立方为上策
多轮市场调控已使需求进入了理性的通道，稳定预期已逐步建立。 投机需求抑制，供应加大，加之租赁住房、共有产权房等影响，价格将取决于新的供求关系，政策放开后对市场影响相对较小
可能结构化放松
短期主体政策收紧趋势不变，限价限签或有所放开， 企业应当放弃幻想，多措施保销售
新景祥观点：
住房租赁培育 共有产权房试点
集体建设用地改革 盘活城镇建设用地
房地产税改革
租赁住房RELTs试点
关键词④/短与长
房地产调控的长效机制从“加快研究建立”到“加快建立和完善” 住房、土地、财税、金融等多层面同时发力
未来住房多主体供给蓝图
一线及二线核心城市
三、四线核心城市
商 品 住 宅
社会租赁住房
公共租赁住房
共 有 产 权 房
具有规模性的、资金实力的品牌实力的大开发商
地方政府平台
实力开发企业 开发商自持住宅 商业用房存量持有方
商业用房存量持有方 地方国企和央企
商品住宅
租赁住房
中小型开发企业
地方政府
加快建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度
关键词④·短与长——住房制度
中高收入人群
全产权售卖
中等偏下收入
部分产权售卖
大学生毕业及城市人才住房
社会租赁
低等收入人群
保障租赁
中高收入人群
低等收入人群
全产权售卖
保障租赁
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