中国铁建房地产集团华东有限公司 中国铁建青秀城项目商业销售方案
2016年9月1日2
本案产品分析
销售背景
目录
区域市场
竞品情况
客户分析
价格制定
客户拓展2011年以来城北板块商业年均成交量4.2万方左右，2011-2013年逐年上涨，自2015年以来呈逐年下降趋势，且16年1-7月供应量已接近2015年全年供应量的两倍，供应量上涨趋势明显，成交情况不容乐观。2016年前七个月整体供销比为6.93，供求失衡，但前期供应量过大，导致库存累积，目前城北板块在售商业市场存量保持在33万方左右，未来将有花样喜年中心、玄武常发广场等大量商业入市，未来竞争存量较大。 从近一年月度供销来看，2016年商业市场整体比2015年成交情况较差，2016年月度成交量在0.67万方左右，成交均价在2.3万元/㎡—3.1万元/㎡之间；2016年2月份供应量冲高，主要来自玄武常发广场
城北板块商业整体活跃度有限，月均成交量仅0.67万方左右，且区域整体供求关系失衡，导致在售商业库存量累积达33万方左右，整体去化压力较大。板块竞争格局
本案
招商1872体量：6.5万㎡ 面积：50-170㎡ 底商均价：40000元/㎡恒大翡翠华庭
售价情况：一层底商，售价4.2-4.5万元/㎡；二层底商，售价3.5万元/㎡
两层，单铺30-220㎡，最新售价3.5-4.5万/㎡；单月最高走量18套，月均走量4-5套
直线距离约2KM
恒大翡翠华庭
本案81012142016年最新推售的一批商铺，一层面积24-225㎡，价格3.9-4.3万；二层面积24-128㎡，价格3.3-3.5万
16高价商铺分析
恒大翡翠华庭单铺成交价格最高为13、14#底商8室（售价44160.66元/㎡），13、14#位置临近华飞路，人流车流量大，8室面积相对较小59.78㎡，且户型方正，空间利用率高，开间小进深长恒大翡翠华庭自2014.12月至今推出6#、7#、8#、9#、13#、14#、19#、20#、21#、22#、23#共11栋楼136套商铺，截止8.26数据库上传数据成交88套，成交面积8008.78㎡，整体均价29839元/㎡；最新一层底商，售价3.9-4.6万元/㎡；二层底商，售价3.3-3.6万元/㎡。内部员工价格为市场售价一半，导致项目整体成交均价偏低。 恒大翡翠商铺成交客户主要以老带新为主，客户购买的目的多为投资
案例分析： 客户一：蒋爱琴 购买商铺：6-9，139.08㎡ 来访途径：老带新 置业目的：投资 客户描摹：客户承包润滑油批发，手里有部分闲钱，一直犹豫投资住宅还是商铺，通过置业顾问不懈转化决定购买商铺，主要是因为考虑到后期发展及升值潜力。
恒大翡翠华庭金浦御龙湾
售价情况：一层底商，最新售价6万/㎡
一层，单铺20-150㎡，最新售价6万/㎡；单月最高走量3套，月均走量2套
直线距离约1.4KM
金浦御龙湾
本案
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B区商业
和燕路
迈尧路
22246
891123
高价商铺分析
4室商铺
金浦御龙湾单铺成交价格最高为B1#底商4室（售价48051.6元/㎡），B1#位置临近华和燕路，人流车流量大，8室面积相对较小42.54㎡，且户型方正，空间利用率高
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金浦御龙湾2016年5月推出B区商铺，已成交6套，面积32-116㎡，成交价格4.6-4.8万，价格变化两边高越往中间价格越低
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招商1872
售价情况：一层底商，售价3.8-4.5万元/㎡
一层，单铺30-300㎡，最新售价3.8-4.5万/㎡；单月最高走量17套，月均走量7-8套
直线距离约0.75KM
本案
招商1872
本案
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1、项目采取以点带面的销售形势，部分商铺开发商自持，招商先行，部分销售，以保证未来商铺运营，提升购房者信心； 2、商铺虽为2层，但受层高较高（部分商铺9米层高）的利好，后期可打通成3层，提高使用面积
依托于综合体的利好以及灵活的划铺方式和产品优势，去化情况较好
招商1872
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标黄为单层商铺，其他为双层商铺，单层商铺（15年价格）东侧6~7.2万，西侧5~6.5万，南侧5万，北侧7-7.2万左右。 双层商铺东侧3.9~4.6万，西侧3.7~3.8万，南侧5万（15年），北侧3.8~4万 招商1872共推出1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8# 8栋商业，截止8.26成交39套，成交面积3280.41㎡，整体成交均价43692元/㎡
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