益嘉广场开盘前营销推广方案
报告大纲
项目现状分析
目标客群分析
项目推盘策略
开盘前营销推广计划
位置：马栏广场南侧，建设中的地铁二号线经停这里，未来地铁出口将直接与益嘉广场的商业部分连通，这对于未来益嘉广场的住宅业主来说，基本实现了进出地铁站“零距离”。 概况：整个项目占地约2.6万㎡，建筑面积约21万㎡。其中公建部分9万平米。住宅部分，在公建的顶部有7栋高层，最低17层最高30层，其中地上1-5层为公建部分， 5层以上的住宅部分。 户型：户型面积从30平米至145平米之间，为客户提供了更多的选择。1、2、3、4号楼以（30-62）的一居室为主，还有部分2室（67-95平米）户型；3室（95-143平米）主要分布在5、6、7号楼

项目现状分析
S-strength(优势)
W-weakness(劣势)
O-opportunity(机会)
T-threat(威胁)
●项目紧邻马兰广场，周边配套成熟
●本案是区域内不可多得的品质建筑
●地块居住氛围被普遍接受，周边小区入住率高
●紧邻地铁站，多条公交线路交通优势无可比拟
●项目存在动迁户，对销售有一定影响
●容积率高，建筑密度较大，舒适度较低
●周边绿化设施少，不利于项目绿化
●周边属于老城区，有脏乱差现象
●红星美凯龙的进驻对自住客群的居住品质产生威胁
●受政策影响，持币观望情绪弥漫
●区域内竞争楼盘较多
●马兰区域发展空间大地域不可替代性
●红星美凯龙进驻带来项目形象与商圈档次提升
●新马兰，新规划提升区域档次
●红凌路的改造，将使马栏与高新园区连同，商机无限

●积累客户周期过长，造成客户流失
根据项目功能定位，本案核心客群分为投资性购房与改善型住房两类群体，并配比部分刚性需求购房。以本案目标客群年龄和区域界定为基础，通过对界定结果判断，本项目目标客群定位应当是：
目标客群分析
1.有一定存款，希望更好的居住条件 2.有闲钱，希望通过投资房产赚取利润 3.存款较少，但月收入较高的白领阶层 4.刚性需求，希望买个小户型用作过渡居住
......
客户关注重点：
居住品质
投资回报率
生活成本
交通情况
项目推盘策略
益嘉广场位于马兰广场核心区域，紧邻地铁2号线，空中花园入户，多项环保低碳技术集于一身，是区域内不可多得的高品质住宅项目。项目规划7栋高层，除回迁房源外，可售房源共727套(含已销售和内定客户房源)。成功的市场定位是项目成功的关键所在，而正确的推盘原则将会达到事半功倍的效果

项目推盘策略
推盘原则
项目推盘策略
1.先解决前期积累问题 （意向金客户、回迁户） 2.先难后易、快速消化、目标明确 3.将本项目北向小户型作为主要“攻坚”目标，剩余98平以上大户型有改善型群体接受

推盘思路
推盘策略
方案一
1.在3月初至3月末，解决意向金客户。让意向金客户携带 相关证明，来到选房现场进行摇号选房。针对意向金客户， 将所有房源推售（除预留房源），最大限度解决这一部分交 完意向金的客户

2.首期开盘： 将2、3、4#楼北向小户型以及6#楼高层部分推出(共271套）。北向小户型作为本案销售难点，应先于解决，减少尾盘销售力；6#楼高层部分，作为本项目户型最全的单元，首期推出可以增加客户选择余地，从而促进销售

推盘策略
方案一
3.加推： 推出6#楼剩余房源，利用首期开盘热销促进加推期间 房源销售。
4.二次开盘： 经过对开盘所推出房源消化后，对本案剩余房源进行推售。本次推售主要将房源消化相对容易的1#楼和客群较为局限的98平以上大户型全部抛出，难易结合。此次推出的1#楼小户型房源优越，根据首期推盘情况，有价格上调的可能；98平以上大户型根据市场需求情况，也将有价格上调的可能，从而保证开发商利润增加

方案二
1.在3月初至3月末，解决意向金客户。让意向金客户携带相 关证明，来到选房现场进行摇号选房。针对意向金客户，将所有 房源推售（除预留房源），最大限度解决这一部分交完意向金的 客户。
推盘策略
3.后期推出： 在经过2至3个月的消化后，在7月份进行二次开盘，将剩余98 平以上大户型全部推出。大户型群体较为固定，在经过开盘前的炒 作，以及首期开盘热销场面给人留下的深刻印象，会有一部分客户 积累，也是对大户型推出后成交量的保证

2.首次开盘： 本方案中共分为2个推售阶段。首期开盘将难点的1、2、3、 4#楼小户型全部推出，先解决这部分房源，也是避免出现其余房 源销售一空，剩余北向小户型缓慢消化的局面。
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