摘要I
Abstract...III
第一章 绪论..........1
第一节 研究背景、研究目的及意义....... 1
一、研究背景..1
二、研究目的及研究意义..... 2
第二节 房价波动性文献综述....... 3
一、国外研究现状..... 3
二、国内研究现状..... 5
三、 存在的问题与不足........ 6
第三节 研究方法及论文结构....... 7
一、研究方法..7
二、论文研究结构..... 7
三、 本文创新之处 8
第二章 房价波动影响因素理论分析.....9
第一节 房价波动的相关理论....... 9
一、房地产价格的内涵......... 9
二、房地产价格的类型......... 9
三、房地产价格的构成....... 10
第二节 房价波动价值论. 11
第三节 房价波动之影响因素..... 12
一、经济基本面对房价波动的影响...........12
二、相关政策对房价波动的影响...14
三、地价对房地产价格之影响.......16
四、虚拟经济对房价波动的影响...18
五、心理预期对房价的影响...........19
第三章 变量与模型介绍........... 21
第一节 变量介绍与基本分析..... 21
第二节 模型介绍.. 22目录
IV
一、GARCH 模型族介绍....22
二、多元 GARCH 模型介绍...........23
三、模型的设定....... 25
本章小结... 26
第四章 实证研究及结果分析—以深港为例...27
第一节 波动性检验......... 27
一、房价的平稳性检验....27
二、ARCH—LM 检验 ....27
第二节 EGARCH 模型实证........28
一、 EGARCH 基准模型估计结果.28
第三节 房价波动性外溢效应检验......... 31
第四节 房价波动影响因素估计.. 32
一、房价影响因素多重共线性检验...........32
二、房价波动影响因素估计...........33
第五节 模型的预测......... 35
第五章 结论与建议...... 37
第一节 结论......... 37
第二节 建议......... 38
参考文献.41摘要
I
摘要
本文在对房地产价格相关理论分析的基础上，从波动性（volatility）角度
研究了深圳和香港 2006年 01月至 2015 年 12月期间房价的波动性特征及其两
者之间的相关性。本文分析了深圳、香港房价的波动相关性，也分析了造成深
圳、香港房价波动之影响因素，运用了 EGARCH模型以及 BEKK-GARCH模
型，得出的主要结论有：2006 年 01 月至 2015年 12月期间深圳、香港两地房
价波动有着与金融市场相似的集聚效应，具体表现为小的波动带来小的波动，
而大的波动则意味着更大的波动，这表明在深圳和香港房地产市场上，有着明
显的惯性房地产投资，也就是说有非理性投资的可能，所以其房地产价格变动
较为明显的受到前期信息因素的影响。为进一步搞清楚深圳以及香港之间房地
产价格波动之外溢效应，文章还运用了 BEKK-GARCH模型来分析，得出结
论：深圳和香港之间同时存在正、负向的波动性外溢效应，房价既互为引导，
又互相制衡。一方面香港房价对深圳房价影响较大，香港房价对深圳房价具有
较强的带动效应；另一方面，深圳房价波动也会加剧香港房价的变动。从影响
因素来看，通货膨胀对深圳和香港的当期房价造成的动态冲击最显著，然后依
次为：购房者情绪、房地产投资、汇率、利率，其中利率对两地房地产市场价
格的影响不显著。这一方面表明，深圳和香港作为中国东南部沿海重要的金融
城市，影响房价变动的因素有其一致性，会相互带动发展，其房价都有局部过
热的可能；另一方面，其各自的影响系数又呈现差异，表明作为经济特区的深
圳和作为国际化金融大都市的香港，两个城市房价的动态性波动是不完全相同
的：a.深圳和香港房价虽都有其长期增长趋势，但从通货膨胀、购房者情绪波
动和房地产投资对其的影响可以看出：香港房价较深圳房价具有更强的投机
性；b.从汇率对两地房价波动的影响看出：香港房地产市场吸引外资的能力更
强，所以香港房价的波动性也更大。本文力图找出影响深圳和香港两地房地产
市场的各种要素，探寻引起二地房地产价格波动的真正原因，以期为分析深圳
和香港乃至全国房地产市场提供新的思路。在此基础上，本文同时也对深圳、
香港两地房价走势进行了预测，可以让政府部门、商业银行、投资者等进一步
加深对深圳、香港两个房地产市场的理解。摘要
II
关键词：深港；房地产价格；影响因素；波动性Abstract
III
Abstract
Based on the related theoretical analysis on real estate prices, volatility (volatility)
from the point of view to study the correlation between the volatility characteristics
and both Shenzhen and Hongkong in 2006 01 to December 2015 prices during the.
Based on the constructed EGARCH model and BEKK-GARCH model to conduct
empirical research on fluctuation and influence factors of housing prices in Hongkong
and Shenzhen, this paper draws conclusions as follows： 01 2006 to December 2015
Shenzhen, Hongkong price fluctuations are alike to the financial market volatility the
specific property of large fluctuations connected with greater volatility, small
fluctuation with small fluctuation. This shows that the real
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