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链 家 市 场 专 报
链家研究院2017年3月19日
近期北京市场情况及调控后市判断
春节以来，北京二手房市场升温明显，部分指标接近去年调控
之前的水平。3月17日，北京市出台房地产调控政策，预计未来
市场将会出现明显降温

一、周度成交量接近2016年最高
北京链家2017年2月成交量超过11000套，环比增长75%，
比2016年月均成交高5.8%。从周度数据来看，春节过后，成交量
持续攀升，3月第二周成交量达4849套，环比增长9.3%，已接近
2016年最高值

图：链家月度成交量
数据来源：链家研究院
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链家成交量年度月均图：链家周度成交量
数据来源：链家研究院
成交量的增长来自两个方面的原因：首先，年前的带看量已经
超过2016年的峰值水平，这部分带看在年后成交；其次，经过几
轮的调控，购房者对政策效果的观望期也越来越短，2016年“930”
政策后房价并未出现实质性回调，部分刚性需求开始返回市场，包
括首次置业、学区置换、面积升级或交通、区位升级的置换，其中
换房需求的表现尤其明显，目前占市场比例达80%以上。这类需求
受价格上涨、首付比提高等因素影响相对较小

二、价格上涨势头强劲
学区房领涨，置换改善需求拉动均价持续上涨。2月北京的二
手成交均价为63579元/平方米，环比上涨4.6%。3月第二周已达
到67621元/平米，环比上涨2%

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9.30政策出台48491000
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链家成交量月度周均图：链家月度成交均价走势
数据来源：链家研究院
图：链家周度成交均价走势
数据来源：链家研究院
均价的持续上涨主要有两方面原因：一方面是结构性因素，学
区房领涨，且高单价拉高全市均价结构性上涨。二是供需不平衡导
致全市范围的普涨。目前底层客户担心政策出台影响自己购房资
格或购房成本，迫切想要快速签约，但现在贷款周期延长，导致同
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成交均价（元/平方米）年度月均
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成交均价(元/平方米)月度周均时身兼买卖双方身份的夹心层不确定性增强，不敢买也不敢卖，房
源最有可能在这一部分断链，需求旺盛但有效供给不足，资源稀缺
带来的供需矛盾价格上行压力大

三、可售房源降到较低水平，客户活跃度历史最高
有效供给仍不足，供需矛盾持续扩大。2017年2月，春节后
新增房源明显增加，环比增长达到了99.5%，接近2016年9月份
水平。但是从库存来看，2月北京可售房源量持续下降，目前已处
于较低水平。这主要是由于：前期房源消耗较多，部分业主预期上
涨而惜售，部分业主担心买不到合适的新房而不敢卖，处于可随时
签约状态的房源相对仍较少，近几周来多个客户争购同一个房源
的情况较为常见

图：新增房源量及其环比涨幅
数据来源：链家研究院10000
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新增房源年度月均
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