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地产小年蕴含新机遇
证券研究报告
所属部门股票研究部
报告类别年度策略
所属行业房地产
行业评级增持评级
报告时间2017/12/28
分析师
宋红欣
证书编号：S1100515060001
010-66495639
songhongxin@cczq
联系人
徐伟平
证书编号：S1100117100001
010-66495639
xuweiping@cczq
川财研究所
北京 西城区平安里西大街28号中
海国际中心15楼，100034
上海 陆家嘴环路1000号恒生大厦
11楼，200120
深圳 福田区福华一路6号免税商
务大厦21层，518000
成都 中国（四川）自由贸易试验
区成都市高新区交子大道
177号中海国际中心B座17
楼，610041
——2018年房地产行业投资策略
核心观点
2017年全国楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代。受
制于调控政策扩围，地产板块整体表现较为平淡。不过龙头房企表现强势，万
科A和保利地产2017年涨幅均超过50%，龙头房企凭借规模增长带来的强品
牌溢价能力，低融资成本，不断夯实其领先地位

“房住不炒”写入十九大报告，这奠定了楼市调控的主基调，以租购并举为核
心的长效机制将广泛推广。截至目前已经有上海、深圳等超过10个城市开展
租赁类土地出让，2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，
占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。长期来看，
通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场
波动性，促进房地产市场健康稳定发展

2012年以来房地产行业集中度不断提升，而2017年市占率提升速度明显加快，
2017年1-10月TOP10房企销售市占率已经超过25%，国际比较，中国房企集
中度仍有提升空间，预计2018年TOP10房企销售市占率将超过30%。在此背景
下，行业龙头的三大优势凸显，即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元
化融资优势和高品牌溢价优势，龙头房企在2018年有望迎来价值重估

经历了2016年和2017年的销售扩张后，2018年房地产市场将进入销售小年

一线城市商品房销售增速未来继续下行空间不大。对于二线非限购及三、四线
城市，内生性需求的自然回落，销售增速回落压力较大。预计2018年商品房
销售面积增速预计-4%到-6%。不过商品房销售额和房地产投资在2017年已出
现明显背离，考虑当前库存维持低位、新开工意愿较为积极，2018年房地产投
资料将保持韧性。预计2018年房地产投资增速为5%-7%左右，表现为前高后低

2018年我们给予房地产行业增持评级。在多元化供给和行业集中度提升的大趋
势下，地产股仍有新机遇。建议投资者关注四个方向，第一是龙头房企的估值
修复，相关标的为万科A、保利地产、金地集团。第二是区域性的主题机会，
雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展；粤港澳大湾区主题相关标的为华侨
城A和招商蛇口。第三是长租公寓主题，相关标的为世联行和光大嘉宝

风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧

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正文目录
一、2017年回顾：板块整体平淡 龙头房企领跑 ....... 4
1.1地产板块整体平淡 ........ 4
1.2龙头房企领跑 ... 5
二、多主体供给、多渠道保障的大趋势 ......... 5
2.1租售并举开启长效机制时代 ..... 6
2.2租赁用地入市改变地产格局 ..... 9
2.3长租公寓市场空间广阔 ........... 10
2.4需求端变化：平抑“恐慌”预期 ........ 12
三、行业集中度提升的大趋势 .......... 14
3.1行业集中度提升加速 .. 14
3.2行业龙头价值凸显 ...... 17
四、地产小年有新变化......... 21
4.1房地产市场2018年进入收缩期 ......... 21
4.2销售出现回落 投资保持韧性 .. 22
五、投资机会以及标的推荐 . 26
5.1龙头房企的估值修复 .. 26
5.2区域性主题机会 .......... 26
5.3长租公寓主题 . 27
风险提示 ...... 28
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图表目录
图 1： 房地产板块走势弱于大盘 . 4
图 2： 房地产板块下跌0.64% ...... 4
图 3： 房地产行业涨跌幅排名 ..... 4
图 4： 住房制度改革回顾 . 6
图 5： 一线城市人口密度显著高于全国水平 ..... 7
图 6： 一线城市房价显著高于全国平均水平（元） ..... 7
图 7： 上海租赁用地占住宅成交土地面积近2成 ......... 9
图 8： 2017年上海租赁用地成交面积骤增（万平方米） ........ 9
图 9： 北京商品住宅成交均价（元） ... 12
图 10： 北京二手住宅成交均价（元） . 12
图 11： 2010年以来商品房价格指数和成交面积情况13
图 12： 2012年以来TOP10房企销售额市占率情况 ... 15
图 13： 2016年全美10大房企销售情况（百万美元） .......... 16
图 14： 中美十大房企销售额市占率比较 ......... 16
图 15： 2008年100大中城市成交土地溢价率（%） . 17
图 16： 一、二、三线城市土地溢价率（%） .. 17
图 17： 常州市新北区楼盘价格 . 20
图 18： 2007年以来全国商品房销售面积情况21
图 19： 2016年以来施工面积累计同比增速（%） ..... 21
图 20： 2016年以来新开工面积累计同比增速（%） . 21
图 21： 近一年全国首套房贷款平均利率走势（%） .. 22
图 22： 2017年11月533家银行首套房贷利率变化情况（%） ....... 22
图 23： 商品房销售周期23
图 24： 2016年以来一、二、三线城市商品房销售面积累计同比 .... 24
图 25： 房地产销售与开发投资完成额出现明显背离 . 25
图 26： 房地产开发投资构成..... 25
图 27： 其他费用与土地购置费 . 25
表1.2017年涨幅前15的地产股 .......... 5
表2. 2017年以来房屋租赁政策梳理 .... 7
表3. 上海只租不售用地成交情况 ......... 9
表4. 上海浦东地块纯租赁用地年租金收益率情况 ... 10
表5. 长租公寓市场参与者 ....... 11
表6. 2012年以来TOP10房企变化...... 15
表7. 部分热点城市土地市场调控政策 ........... 18
表8. 1-11月新增土地价值TOP10 ....... 18
表9. 1-11月新增土地价值TOP10 ....... 19
表10. 重点公司盈利预测及估值汇总 .... 27
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一、2017年回顾：板块整体平淡 龙头房企领跑
1.1地产板块整体平淡
年初至今（2017年12月25日，下同），上证综指上涨4.61%，沪深300指
数上涨20.92%，房地产指数下跌0.46%，涨跌幅在28个行业板块中位居第
11位，表现较为平淡且弱于大盘

图 1： 房地产板块走势弱于大盘图 2： 房地产板块下跌0.64%
资料来源：Wind，川财证券研究所 资料来源：Wind，川财证券研究所
图 3： 房地产行业涨跌幅排名
资料来源：Wind， 川财证券研究所
4,569
5,069
5,569
6,069
6,569
17-0117-0317-0517-0717-0917-11
房地产 沪深300 上证综指
4.61%
20.92%
-10.57%
-0.64%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
上证综指 沪深300 创业板指 房地产
-40.00%
-20.00%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
食
品
饮
料
家
用
电
器
非
银
金
融
钢
铁
电
子
银
行
有
色
金
属
建
筑
材
料
交
通
运
输
医
药
生
物
通
信
房
地
产
汽
车
采
掘
建
筑
装
饰
休
闲
服
务
化
工
公
用
事
业
计
算
机
电
气
设
备
机
械
设
备
农
林
牧
渔
轻
工
制
造
商
业
贸
易
国
防
军
工
综
合
传
媒
纺
织
服
装
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