鑫源·圣景苑小区前期全程策划方案
策划部
2004年9月11日
前言
房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋

房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系

本案即是利用鑫源策划部的专业眼光及手段，通过对运城市圣惠路明珠小区为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立鑫源·圣景苑小区的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见

全案共分六部分，其核心内容包括：
区域市场个案调查分析
项目的投资分析
项目规划设计营销
项目形象营销
营销推广策划
项目服务营销
—— 目录 ——
项目背景
第一部分：区域市场个案调查分析
一、项目邻近地段住宅市场分析
（一）区域内商品房供应量及空置率统计
（二）商品房销售个案分析
二、项目周边环境分析
（一）本项目土地性质调查
（二）本项目周边环境调查
（三）本案交通条件调查
（四）周边市政配套设施调查
（五）周边人文环境调查
第二部分：项目的投资分析
一、鑫源·圣景苑项目的概况
二、项目所在区域市场现状及其趋势判断
（一）项目所在地的历史状况及规划前景
（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势
（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析
三、本项目的可行性研究
四、项目土地SWOT分析
本案区位的优势
本案区位的劣势
本案区位的机会点
本案区位的威胁及困难点
(五) 本案市场定位
(六) 本案价值分析
第三部分：项目规划设计营销
一、 建筑风格定位、色彩计划
二、 主力户型选择
三、 环艺设计定位
四、 交通组织定位
五、 智能化物业管理和小区配套非常重要
第四部分：项目形象营销
一、项目视觉识别系统核心部分
名称
标志
标准色
标准字体
二、延展及运用部分
营销接待中心包装设计
工地环境包装设计
公司及物业管理系统包装设计
第五部分：项目推广策划
项目主要卖点设计
物业强势、弱势分析及对策
目标客户群定位分析
价格定位及策略
入市时机规划
广告策略
媒介策略
推广费用预算
营销推广效果的监控、评估及修订
第六部分：项目服务营销
前期资料准备及销售培训
销售组织及日常管理
先期导入物业管理
项 目 背 景
鑫源·圣景苑项目位于运城市盐湖区圣惠路中段西侧，与运城市大型中、低档住房消费的小区明珠小区紧紧相邻。该项目用地的初始状态是一片30多亩的旧厂房地

项目紧邻运风高速路，由于项目的本身的地理位置和项目周围的商业开发程度及商业氛围，我们暂定鑫源·圣景苑的诉求点为：“咱运城老百姓满意的好住房和多走几分钟-----为家添轿车”

鑫源·圣景苑周围建筑多为八、九十年代的民宅，平房早已破旧不堪，加之此地块位于运城市区和乡村交界地;而且根据项目本身所在地的运城市地理位置情况，项目所在地又被称为“运城市的城市淹没区”，这里居民的素质普遍不高，周边生活配套十分落后。鑫源·圣景苑目前的市场定位基于此上等原因

第一部分：区域市场个案调查分析
项目邻近地段住宅市场分析
区域内商品房供应量及空置率统计
鑫源·圣景苑位于圣惠路西侧，我部门在市场调查过程中，将其所辐射到的范围界定在运城市区之内。依据区域内物业的商品房售价把市调项目分为两类，以凤凰路为界，凤凰路以东的物业多为高档商品住宅，凤凰路西端划为中低档商品住宅。具体数据如下表：
高档物业商品房供应量及空置面积统计表
单位：平方米元/㎡
序号
项目名称
坐落位置
总建筑面积
空置面积
起价
均价
工程进度现房期房期房期房现房期房
合计
中低档物业商品房供应量及空置面积统计表
单位：平方米元/㎡
序号
项目名称
坐落位置
总建筑面积
空置面积
起价
均价
工程进度期房期房期房现房期房期房
合计
从上表来看，运城市区被调查的物业无论是高档楼盘，还是中低档楼盘大多数是期房，这还只限在被调项目的统计数据，如果再加未被调查的项目，估计市场空置率将占商品住宅开发面积60 %， 本项目规划总建筑面积为30145.54平方米，现仅处于设计、规划阶段，从市场现有的商品住宅空置量来看，本案已经处在激烈的市场竞争之
中,面临着非常严酷的市场考验

（二）商品房销售个案分析
根据鑫源·圣景苑总体规划、目前认购期商品房的售价，区域内可与本项目形成竞争的项目有
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