部门分享-万达丛书商业地产运营管理 二〇一六年九月 运营管理部 商业地产运营管理2 商业地产商业地产商业地产目录 一 筹备篇 二 开业篇 运营篇 三商业地产筹备篇筹备篇：商业定位一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分） 筹备篇：商业定位-市场调研二、城市商业环境 分为商业宏观环境和商业产业环境。 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。 三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） 四、项目区域环境 筹备篇：商业定位-市场调研筹备篇：商业定位-项目定位筹备篇：商业定位-业态规划筹备篇：商业定位-业态规划 体验业态二、业态组合 1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》 筹备篇：商业定位-业态规划3、业态衔接（功能互补、客群一致） （1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。 （2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。 （3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。 （4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。 《万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）》 筹备篇：商业定位-业态规划筹备篇：房产条件控制 一、规划方案评审从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到指导施工，满足商业使用功能。二、设计功能评审对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能评审，满足商业定位和商业使用的需求。三、公共物业条件落实对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷并整改，提升品质，降低能耗 公共物业条件控制 一、商家技术条件特点二、商家技术条件对接 商家技术条件的对接与落实筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定 一、租赁决策文件内容 上表为《开业项目租金测算表》 上表为《开业项目分业态租金测算表》 上表为《开业项目其他招商规定》 二、租赁决策文件的制订 （一）市场调研成果分析 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 （二）租金指标测算 1、项目指标测算法 2、市场比较法 3、商家反馈法 对于单个租赁区域或步行街业态品类，有针对性地对2个以上目标商家开展洽谈摸底，分析不同商家的营业额及租金承受水平，结合项目本身特点预估租金指标 通过调研，取得3个可比项目的租金水平，测算出租金指标 根据项目资金投入，比照行业平均投资回报，测算总租金收益。（长远参考价值） 筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定筹备篇：品牌落位 一、定位深化 1、项目解读：对项目反复研究，做精确定位分析 2、消费构成：主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源：是否能力够支撑定位。 二、品类规划（唯一性、丰富性、关联性、针对性） 三、品牌落位 1、落位原则：符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法：标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度 筹备篇：招商团队组建 二、资源储备 1、储备商家资源，做好准备 2、掌握商家结构，制定策略 三、合同管理 （一）租赁合同的分类：格式合同、标准合同、非标准合同 （二）租赁合同的编写与修订，每年修订一次 （三）租赁合同签署 四、计划管控 1、业态规划及铺位划分，开业前230天完成业态分布图、施工图技术条件及移交工作 2、品牌落位，开业前170天完成 3、意向签署，项目开业前150天完成并收取意向金，以保证业态规划的品质和目标品牌的最终落位 4、合同签署，需3个月时间，保证在开业前90天完成 5、平面布置与装修设计，开业前90天完成，确保装修周期及消防等相关验收的报审工作 一、专业招商人员 21 22 1、项目优势分析：品牌优势、产品优势、经营优势、区域优势、自身优势 2、主题提炼，参照优势分析以及产品卖点，结合当地传统文化与城市特色，对新项目进行主题把握。 3、文案策划 （一）项目卖点提炼 1、招商手册 2、APP推介书 3、案场包装，统一视觉、服装、引导说辞 4、海报、宣传片、广告片 （二）道具包装 1、商业年会：总体定位、高端论坛、颁奖盛典、品牌合作洽谈会 2、招商大会：氛围包装、商家邀约、项目推介、商务沟通、品牌签约 （四）推广方式 1、招商预热期，开业前12个月，进行为期2个月的招商预热。媒体调研、资源信息库。 2、招商启动期，开业前6-10个月，氛围布置、宣传资料准备、品牌宣传。 3、招商强势期，开业前4-6个月，招商大会的举办及招商成果的发布。 4、招商收官期，开业前3个月，客户答谢、新媒体营销等 （三）推广节奏 筹备篇：招商推广 22 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看