xx区“三变”改革推动“xx片区棚户区城中村改造试点项目”共享工作方案
为深入贯彻市委、市政府打造公平共享创新型中心城市决策部署，践行创新、协调、绿色、开发、共享新发展理念，加快探索推进以“三变”改革为路径城市发展道路，进一步改善群众居住条件、完善棚户区城中村配套设施、健全区域产业布局、提升xx整体城市形象，让百姓公平共享城市发展成果。结合xx区xx片区棚户区城中村实际，为确保相关工作有序推进，特制定本工作实施方案
一、项目基本情况
（一）改造区域现状基本情况
该项目位于贵州省贵阳市xx区xx镇，四至: 东至xx路、南至xx项目、西至xx大道（在建中）、北至xx路（xx项目），现状基地内棚户区城中村聚集较集中，现状房屋质量差，配套基础不齐，消防隐患严重，中间大部分是砖混结构自建房、部分破旧棚房以及砖房等建筑
一期改造范围总用地面积约xx亩，涉及棚户区城中村改造房屋xx户，改造面积约xx万㎡，受益人数约xx人，现有贫困户x户（实际数据以房征局、镇政府提供数据为准）。通过“三变”改革推动棚户区城中村改造，带动村民共同参与项目，共享城市发展红利
项目内部建筑照片：
项目内部建筑（1）
项目内部建筑（2）
项目内部建筑（3）
项目内部建筑（4）
（二）实施“三变”改革项目基本情况
通过对该片区实施棚户区城中村改造，腾出xx亩可开发建设净用地（其中：住宅用地xx亩、小学用地xx亩），与有实力的企业合作，利用优越的区域位置，打造贵阳市xx区xx生态宜居项目，项目建设融入田园风光、海绵城市等特色元素，改造后功能涵盖教育、医疗、休闲、体育、停车等公共服务设施，为市民群众提供休闲和健康生活的场所
依据正在调整的控规，项目可开发总建筑面积预计xx万平方米，计容建筑面积预计xx万平方米（其中：住宅约xx万平方米，商业约xx万平方米，学校x万平方米，其他公建建筑x万平方米），规划功能主要包括住宅、商业、车库、学校、社区服务中心、生鲜超市、卫生服务中心等，预计项目总投入约xx亿元
二、资金测算
（一）土地费用
地块缴交费用预计共计xx亿元，按xx亩核算，单亩地价约xx万元，包括土地成本及缴纳的基金等相关配套费用两项
1.土地成本：该项目已全面启动土地、房屋征收及周边配套基础设施建设工作，初步核算，项目土地成本约xx万/亩，共计xx亿元
2.缴纳的基金等相关配套费用：经初步测算，缴纳基金等相关配套费用共计xx亿元，主要包括城市基础设施配套建设基金、轨道交通建设专项资金两项。（配套费用具体金额需要由市相关职能部门核定）
（1）城市基础设施配套建设基金：xx㎡*x元/㎡=xx万元；
（2）轨道交通建设专项资金：（xx*xx）㎡*xx元/㎡=xx万元
（二）建设成本
经初步测算，建设成本共计xx亿元，主要包括建安成本、其他费用两项
1.建安成本，共计xx亿元，其中：
（1）住宅xx（㎡）*xx元/㎡）（含精装修成本）=xx万元；
（2）商业xx（㎡）*xx（元/㎡）=xx万元；
（3）共享发展用房（商业）xx（㎡）*xx（元/㎡）=xx万元；
（4）不计容部分（地下停车场等）xx（㎡）*xx（元/㎡）=xx万元；
2.其他费用，共计xx亿元，其中：
（1）资本化利息支出xx万元；
（2）税费xx万元；
（3）管理费、销售费xx万元；
（三）预期销售情况
预计可实现销售总计xx亿元，包括住宅、商业、停车位三部分
1.住宅部分：可实现销售额xx亿元。可开发建设高层精装xx㎡，拟销售单价xx元/㎡，可开发建设洋房精装xx㎡，拟销售单价xx元/㎡；
2.商业部分：商业可实现销售额xx亿元。可开发建设商业（扣除共享发展用房）xx㎡，拟销售单价xx元/㎡；
3.停车位：可实现销售额xx亿元。可建设停车位xx个，拟销售单价xx元/个；
（五）项目收益
经初步测算，项目可实现收益约xx亿元。收益=预期销售额-土地费用-建设成本
注：资金测算是按照以往案例经验做出的估算，所有资金以实际产生为准
三、工作目标
通过合作共享，深入落实市委、市政府关于城市“三变”改革的精神，对xx棚户区城中村进行改造，进一步改善群众居住条件、完善棚户区城中村配套设施、提升xx区整体城市形象，一是形成推动建设公平共享创新型中心城市新动能，xx棚户区城中村村民共建共享、渐进共享；二是加快推进xx棚户区城中村分类改造、适度开发，切实改善村民生活条件，优化城市生态环境，完善城市服务功能，提升城市形象气质，助力打造以生态为特色的世界旅游名城；三是盘活xx片区棚户区城中村存量资源，聚焦发展要素，创新发展方式，大力推动资源变资产、资金变股金、村民变股民“三变”改革，促进xx棚户区城中村改造村民增收，共享发展红利
四、基本原则
（一）xx领导，政府主导。xx
（二）以人为本，公平共享。xx
（三）市场运作，股权纽带。xx
（四）统筹规划，突出特色。xx
五、推进计划
力争2017年底前，完成xx片区棚户区城中村征拆工作，利用三年的时间，到2020年，建成贵阳市xx片区生态宜居项目，按照改造新建的方式，全面完成xx片区棚户区城中村项目改造
（一）启动阶段（2017年11月—12月底）
1.2017年11月，启动并力争完成：市政府批准控规调整方案； x个地块（3-05-05、3-05-07、3-05-08、3-09-09、3-09-13）的征收前期工作；规划设计方案的编制工作；低效用地划定工作；共享方案编制工作；土地成本测算工作；一次性招标方案编制工作；土地报批资料编制工作
2.2017年12月，启动并力争完成：市规划局批准规划设
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