2016年1-11月南京远洋项目全市竞品统计报告
2016年12月2
备注： 1、本案所提之“成交套均面积”均为2016年1月1日至2016年11月30日之实际成交面积及套数的比值，该数据的意义为：确定该项目在此时间范围内的成交面积的核心面积集中点，从中可反映出个案项目主力的成交户型面积； 2、本案所提之“本年开盘时间”均从2016年1月1日记起，截止至11月30日； 3、本案所提数据均为2016年1月1日至2016年11月30日之数据，其中“去化周期”均为开始销售至完成销售的时间段。一. 商业竞品分布（按面积成交排名前十）
10 华润悦府
1 万达茂
2 雨花客厅
3 紫荆国际公寓
4 中海国际社区
5 绿地缤纷广场
6 海峡城
7 明发新城中心
8 万科九都荟
9 协众财富广场
江北板块
城北板块
河西板块
仙林板块
江宁板块
城南板块
河西板块
江宁板块商业竞品数据（按面积成交排名前十）商业竞品数据（按面积成交排名前十）南京商铺租售模式概述
目前南京市区范围内共存在以下几种商铺的租售模式，分别是：
根据商业人流走向来看，一般来说，每上一层楼，人流流失在20%-30%左右，故每层的售价也在此范围内，按每层面积相当的情况计算，1F的售价如在50000元/㎡，则2F的售价则在35000-40000元/㎡，以此类推；即平均售价如在25000-30000元/㎡，则其一层的售价约在35000-40000元/㎡左右，以此类推。二. 公寓竞品分布（按面积成交排名前十）
1 证大大拇指广场
2 东方万汇城
江北板块
3 深业滨江半岛
4 恒大滨江
5 万达茂
仙林板块
6 雨花客厅
城南板块
7 汇金中心
河西板块
城北板块
8 复地宴南都
9 首创立方
10 百家湖利源国际公馆
江宁板块公寓竞品数据（按面积成交排名前十）公寓竞品数据（按面积成交排名前十）三. 办公竞品分布（按面积成交排名前十）
3 旭日爱上城
江北板块
4 雨花客厅
城南板块
2 金融城
河西板块
1 绿地之窗
5 证大喜玛拉雅中心
6 金城丽景
7 金盛田锦上
江北板块
8 明发新城中心
9 万象都荟商业广场
10 苏宁睿城
河西板块公寓竞品数据（按面积成交排名前十）公寓竞品数据（按面积成交排名前十）南京公寓&办公租售模式概述
南京市目前在售的公寓及办公类产品中，公寓产品多为精装交付，办公产品则多以毛坯交付，绝大多数均带有包租模式，其中以雨花客厅、证大喜玛拉雅中心、证大大拇指广场、绿地之窗、绿地缤纷广场、万象都荟商业广场等为主，目前的包租模式较为纷杂，其中主流的包括如下几种情况： 一、前三年业主不收取费用，后三年甲方/物业根据当时签订之合同付与业主相应费用（后三年相对正常租赁之平均租金较高），代表项目：雨花客厅，平均年投资回报率为7%左右； 二、根据甲方前期所定的具体投资回报率按年进行具体回报，一般不超过6年，具体为556777，平均年投资回报在6%左右，代表项目：万象都荟、绿地缤纷广场等； 三、多为已交付产品的增值服务，无限定，有项目所属物业公司进行操作，但仅起到“中介”的作用，多为早期交付的办公公寓等四. 车库车位竞品分布（按面积成交排名前十）
4 恒盛金陵湾
1 保利梧桐语
城东板块
河西板块
江宁板块
2 新城玖珑湖
3 万科九都荟
城南板块
5 宋都南郡
城南板块
河西板块
6 五矿崇文金城
7 金域华府
8 万科尚都荟
9 世茂君望墅
10 雨花客厅车库车位竞品数据（按面积成交排名前十）车库车位竞品数据（按面积成交排名前十）南京车库车位租售模式概述
目前南京在售车库/车位主要集中在即将交付的项目中，一般的车位比在1:1.2-1.3左右，均为捆绑销售，多出的车位一为拥有多辆车的业主所留、二为暂停或来访的客户所留，均不对外出售，目前南京市车位管理费均为每月80元，如空置则为每月40元，基本租金价格不超过400元/月客户来源及客户属性
客户来源及客户属性按本案业态划分可分为：商业、公寓及办公三种产品： 商铺类产品目前南京市在政策限制情况下多以投资为目的，尤其以商业为主（自营购买的情况极少，不超过5%），多数以社区配套、特色餐饮、娱乐休闲等业态为甚，而购买人群也以南京本地客群为主，此类客群原先以购买住宅为投资渠道，但在限购限贷政策出台之后，随着股市的低迷及其它相应投资渠道的匮乏，也选择进入商铺的投资圈范围内； 公寓类产品的客户来源分为两类，一为投资、二为短期过渡，比例约在7:3左右，就南京城南的公寓类产品项目而言，雨花客厅、证大喜玛拉雅、万科红等绝大多数项目均以投资为主，占比近九成，加上城中的数个公寓项目，如证大大拇指广场、深业滨江半岛、升龙汇金中心等项目方能从整体上拉低投资的比例，而从客户来源方面来看，公寓类产品的客户的地缘性无论从投资或自住均相对较弱，主要是以价格和产品为导向，全市范围均有涉及，但周边客户相对较多； 办公类产品的针对性较强，小型企业的选择面较广，全市范围均可，中型企业及以上则对办公的选址有较强的目的性，主要表现在区位、产品形象、交通、内外部环境、政策（园区内）等各个方面，对大中型企业而言，价格的影响因素则相对较低，从目前南京市办公环境来看，在售办公用房主要集中在南站、河西及浦口三个区域，分别也代表了目前南京办公用房的三个梯度，南站方面的客户来源主要以知名企业为主（全国范围内）、河西方面的客户来源则以运营相对较好的中小型企业为主、浦口方面的客户来源主要分为两块：一为孵化器、二为大型企业的办公选址，两极分化相对较明显；而办公用房的客户多以自营为主，中小型的企业前期以选择租赁为主、后期在资金充裕的情况下会选择购买的可能性在60%以上，大型企业多数以购买为主（因担心政策的变动和政府及政策的影响—园区除外）。 整体而言，目前南京市市场的商业、公寓及办公类产品在政府发布相应政策之后其所属投资地位已得到明显提高，从客户来源方面来看，仍以本地客户为主，尤其是商业方面，公寓和办公方面的成交相对较为纷杂，但其中也仅包括刚需自住、投资两方面
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