天根龙脉 万墅荣华
吉林万丰项目整合营销报告
瑞邦国际前期定位报告
目录 Contents
PART 1 – 项目整体战略研究及定位PART 2 – 项目规划方案建议 PART 3 – 项目前期营销策划报告
第一阶段项目整体战略研究及定位
前 言
本方案宗旨在于， 为项目在本市房地产市场范围内 制定竞争战略，建立竞争优势， 并由此将项目打造成区域内强势项目品牌， 借此提升企业地位， 有效推动市场，赢得利润
第一部分 基础研究部分
（一）土地资源盘点
土地资源盘点——项目环境分析
项目位置：南三环与人民大街交汇处，瑞邦家居西侧。 本案隶属于长春南部新城板块中心区内，临近市政府。 受城市双心规划发展影响，城市中心南移，项目所在区域将成为城市新核心，聚集政务、商务、商业、居住功能，目前各配套已逐渐成熟
本案
南部中心
城市中心
本案
本案
人民大街
南环城路
土地资源盘点——土地规模、权属、四至、现状
项目东侧
项目北侧
项目地现状
地块紧邻南环城路主干道， 周边小区众多，配套完善； 周边道路干净平整，行车顺畅，通达性高，且地块位置昭示性强烈，有利于市场快速认知项目
土地资源盘点——项目地外围环境
土地资源盘点——土地规划功能和指标
地块指标：项目分AB两个地块。A地块为绿化带；B地块占地1.81万㎡，总建筑面积约8.7万㎡。 地块规划功能：地块用于商业、商务用地
A地块
B地块
土地资源盘点——土地开发条件分析
1、地块空间结构特征 地块占据南部新城桥头堡位置，紧临南环城路与市政府，受政府的辐射，优势明显。 2、地块动静分析 地块南、西两侧为机动车入口，北侧行人出入口，动静安排合理，安全便利。 3、地块整体价值分析 地块容积率小于4.8，建筑密度小于60%，总建筑高度控制在100米以内，绿化率大于20%，对于商业用地来说，利用率较高且舒适度高
土地资源盘点——土地开发条件分析
车辆入口
主入口
出入口
绿化带
主体
一个核心——主体大楼 一个绿化——公园绿地 一个主干道——南环城路 三个出入口 地块平整，紧临环线，交通便利； 主辅出入口区分明确，人车分流，动静合理； 紧临公园绿地，环境优美，空气清新，适宜开发
地块空间结构：
土地资源盘点——土地属性界定
地块是城市重点发展产业新区，区域优势绝佳。南部新城处于长春经济技术开发区、高新技术产业开发区、净月经济开发区、汽车经济开发区等几大国家级开发区之间，是开发区中的核心区，是区域发展的中枢，有利于区域之间的产业互补。同时，处于城市上风上水位置，长春的母亲河伊通河与生态功能优良的永春河两条水系环绕，绿化覆盖率高达48%。独一无二地理位置和生态环境，是适宜创业、适宜经商、适宜居住的首选区域，发展前景不容忽视
卫星路
伊通河
永春河
绕 城 高 速 公 路
本案
从以上分析可知， 该地块属政府规划的城市发展新中心——东北亚区域性金融服务中心，政策利好明显，未来将吸引大量企事业单位聚集； 文化、行政办公聚集地，密布着展览馆、图书馆、档案馆、艺术剧场、博物馆等，且绿化率高，环境优美，空气清新，吸纳城市各区域较有经济实力的客户关注，具备打造高端商务先决条件
土地属性小结
地块优势：重点开发区域+市政府旁+伊通河、各大公园等景观资源环绕+交通便捷 地块劣势：未形成高端商务区 地块利好：政府重点规划的金融服务业新区，未来将聚集大批企事业单位
此地块适合打造为中高端商业项目
（二）区域背景分析
第一部分 基础研究部分
区域背景分析——长春经济发展现状与趋势
2015年全国GDP增速6.9%，降到25年来最慢节奏
10.6%
9.5%
7.7%
7.7%
7.3%
6.9%
债台高筑、房地产存量及工业产能过剩，政府增加基础设施投资、宽松信贷、扩大出口成效等刺激增长的传统手段似乎越来越小。 预计长春经济将进一步走弱，呈现持续疲软状态，对房地产市场造成明显的负面影响
近年长春市GDP增速持续下滑
区域背景分析——本区域经济发展现状与趋势
本区域发展现状： 南部新城东北亚区域性金融服务中心，涵盖金融和类金融、品牌商业、5A级写字楼、五星级酒店、高档公寓等高端业态。目前已有25家金融、类金融企业签约落户。 正在建设的南部新城综合交通枢纽也形成了综合立体交通网络，极大提升城市承载运行能力，为CBD汇聚更多的商机、人流和信息流。 其中地下包括地铁站厅层、商业开发、轨行区、地下车库等便民设施。 文化建设方面除了文化三馆、省图书馆等，长春市工人体育馆和长春市群众艺术馆也是南部新城人文建设的重磅之作
本区域发展趋势： 南部新城规划集众多现代金融和城市功能要素于一域，未来这里将成为最现代、最时尚、最便捷的长春金融新中心，带动吉林省、辐射东北亚的金融新高地。
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