万科顺义望泉家园项目初步定位策划报告 2018年7月 第 2 页 思源顾问 本案定位基本思路 2018年7月 第 3 页 思源顾问 对本项目开发目标的理解 1、规范和促进顺义区土地一级市场的健康发展； 2、保证土地资源的合理利用和综合效益最大化； 3、推动顺义区的城市化开发进程； 2018年7月 第 4 页 思源顾问 目录 一、用地开发条件及SWOT分析——从城市运营的高度把握总体方向 二、顺义区城市功能定位——在大北京区域打造“顺义同核新城” 三、望泉家园主题概念定位——“样板化”的新城市生活主义功能区 四、望泉家园总体开发战略——循序渐进、逐步完善功能建设 五、望泉家园整体定位——锁定目标市场和目标客群，开发优势产品 六、总体规划设计初步建议——进行容积率拆分、错落布局 七、C区开发策略及项目定位——首期开发必须与市场有效对接 2018年7月 第 5 页 思源顾问 地理位置 本案位于顺义区仁和镇中心地区，交通便利。从本案所在地出发，沿顺平路乘车15分钟可以到达首都国际机场 用地东侧为顺西路，地块东面是煤炭公司货场和石油公司 用地南侧为顺平路，规划中的二、三、四期用地都有一部分靠近顺平路 用地西侧为城市主干道顺义西二环 2018年7月 第 6 页 思源顾问 规划范围（红线内为策划范围） A区 D区 C区 B区 E区 F区 G区 顺美服装厂 已出让给 渔阳公司的 2018年7月 第 7 页 思源顾问 用地经济技术指标 2018年7月 第 8 页 思源顾问 地块现状 C区和G区地块已经基本完成拆迁，平整情况较好； 其他地块有待拆迁 2018年7月 第 9 页 思源顾问 周边环境 宗地南端 的顺平路 宗地西侧待建 的西二环路现状 2018年7月 第 10 页 思源顾问 周边环境 G地块南端 的绿化隔离带 宗地内的现状 水渠及林带 2018年7月 第 11 页 思源顾问 周边环境 在宗地东南侧保留的顺美服装厂会对地块整体开发带来不利影响。特别是对东南侧靠近顺西路的地块开发，此地块上建筑物业形态的选择就会受到限制 2018年7月 第 12 页 思源顾问 C地块现状 地块本身已经基本平整 地块本身没有自然景观 从规划图上可以看到该地块不完整（东北方有保留的学校，西北方有已经出让给渔阳公司的地） 2018年7月 第 13 页 思源顾问 C地块内现状 地块北侧 的保留建筑 地块南侧已建 的居住建筑 2018年7月 第 14 页 思源顾问 C地块周边环境 地块东侧的 煤炭公司货场 （据悉会搬迁） 地块东南侧 的石油公司 2018年7月 第 15 页 思源顾问 配套设施 本案周边的配套设施极少 顺义二中将搬迁 周边建材市场较为集中，区域整体形象欠佳 2018年7月 第 16 页 思源顾问 顺平路绿化带 首都国际机场 待建的二环路 及绿化带 本案可利用的优势资源 2018年7月 第 17 页 思源顾问 顺平路噪音干扰 待建的二环路 噪音干扰 本案的劣势因素 建材城 铁路 回迁楼 2018年7月 第 18 页 思源顾问 地块SWOT分析 2018年7月 第 19 页 思源顾问 优势 处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带； 地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利； 本项目100万建设规模，具备规模效应； 地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质； 2018年7月 第 20 页 思源顾问 劣势 地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观； 地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整体开发不利； 地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大； 整个地块周边的环境很差，目前不能对本项目价值的提升发挥作用； 整个地块周边的基础配套和生活配套少； 2018年7月 第 21 页 思源顾问 机遇 奥运经济对该区域的拉动； 顺义区新城建设和城市规划的大力推进； 在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界外约300米）折向北的轻轨线； 地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划”中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景资源； 2018年7月 第 22 页 思源顾问 威胁 北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变； 北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合将导致资源的分流； 顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在4500左右的高档住宅项目（如：金汉.绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击； 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看