Together |通和地产全案服务商 2016年05月25日
谨呈：

金水科教园区 杨金路商业商务小地块评估意见
沟通目录
第一部分、目标地块基本理解 第二部分、战略性研判与结论 第三部分、附件/区域市场数据
新兴的区域、小众的市场
2015年，区域市场供需（住宅）
2016.3.1卫星地图
非知名企业、小体量项目
产品选型严格受限
占地面积25.6亩 地价11130万元(目前测算数据) 平均地价435万元/亩 楼面地价2223元/㎡
写字楼（企业独栋） 公寓（loft公寓）/商业
经济测算有待商榷
现有的测算，想象空间过大，理想主义色彩过多， 无法支撑理性而务实的决策——地上5万平米，多长时间可以完成去化？ 作为核心溢价产品，26652㎡四层商业、16000元/㎡单价，何时能够完成去化？ 750个车位、6000万的金额，多长时间才能实现100%的销售？有这个可能性吗？
沟通目录
第一部分、目标地块基本理解 第二部分、战略性研判与结论 第三部分、附件/区域市场数据
视角1——郑州商业/商务市场库存高企、风险高压，随着宏观经济减速，这一风险有望继续上升
郑东北龙湖，规划面积40平方公里，除去8800亩的湖面（5.87平方公里），还有34.13平方公里，区域规划有河及绿化按25%的比例，建设面积还有8.54平方公里，就是12798亩土地，再除去湖心岛的720亩还有12000亩，2014-2015年一共是卖了616.84亩建设用地，按2016年起一年卖地超过两年的节奏计算，12000亩土地还需要卖18年！
视角2——金水科教园区核心依托的郑东北龙湖区域，（市场）开发进展十分缓慢，从这个意义上讲，金水科教园区短期内难以有大的市场发展
郑东北龙湖区域，（市场）开发进展十分缓慢
视角3——总体上看，金水科教园区缺少领军企业及明星项目（万科项目迟迟未动、而且并非严格意义上的区内项目），依然属于大郑州的非主流区域及非主流市场
如果区域价值及市场伙伴不能提供强力支撑，我们还能依靠什么？
视角4——作为一个非名企（且缺少商业商务开发经验）、小项目（地上建面5万平米），置于一个库存高企的细分市场/一个非主流的新兴区域，风险恐怕要远远大于机遇
按照郑州写字楼市场2015年第5-6名的销量估算，5万平米至少需要消化2年以上； 更何况，作为一个非主流的区域、非主流的市场、非名企的小项目，挤入商务销售前10名 恐怕都很难
视角4——作为一个非名企（且缺少商业商务开发经验）、小项目（地上建面5万平米），置于一个库存高企的细分市场/一个非主流的新兴区域，风险恐怕要远远大于机遇
按照2015年郑州市商铺销售排行榜， 作为一个非主流的区域、非主流的市场、非名企的小项目， 26652㎡四层商业、 16000元/㎡单价， 需要去化多长时间？
综合性评估意见与原则建议——
1、从战略上讲，一个小体量地块，置于一个非主流的区域、一个高库存的市场，其发展前景及成长空间是相对有限的； 2、从策略上讲，本案成功的关键要素（快速去化、理想盈利）有三个—— 1）综合地价成本或者项目接手成本，是否具有明显优势； 2）能够提供多大体量的高价值产品（企业独栋、商铺）； 3）高价值产品的价格及速度实现水平（这是决定性的）
备注：普通写字楼或公寓产品（平台均价约合7500元/㎡左右）的盈利空间是极其有限的
沟通目录
第一部分、目标地块基本理解 第二部分、战略性研判与结论 第三部分、附件/区域市场数据
关于区域市场销售数据的说明
1、由于区域项目大部分并不具备合法销售条件/预售证，因此公开的项目销售数据尤其是商务/商业销量数据大都是缺失的； 2、区域市场的整体成交价格数据，由于受到高端个案鸿园（区域重点别墅项目）的巨大影响，因此并不具有实际代表意义
杨金板块住宅数据——
典型个案 鸿园/别墅
杨金板块住宅数据——
杨金板块住宅数据——
杨金板块住宅数据——
杨金板块商务数据——
备案数据 基本空白
杨金板块商业数据——
备案数据 基本空白
区域市场项目数据——
典型个案——河南外包产业园
典型个案——河南外包产业园
典型个案——河南外包产业园
入驻企业情况
典型个案——河南外包产业园
典型个案——河南外包产业园
典型个案——河南外包产业园
典型个案——河南外包产业园
典型个案——郑州聚方科技园
典型个案——郑州聚方科技园
典型个案——郑州聚方科技园
典型个案——郑州聚方科技园
典型个案——牛顿国际
典型个案——牛顿国际
典型个案——牛顿国际
典型个案——嘉阳科技广场
典型个案——嘉阳科技广场
典型个案——嘉阳科技广场
区域市场土地数据（最新成交）——
2016年4月18日-4月24日，郑州市区5宗地块成交、均为商服用地，网拍形式成交。 其中，位于杨金板块的4宗地由河南美商置业竞得，预计为美商龙湖一号后期地块。 郑政出[2016]53号，折合楼面价2044.77元/㎡，单价572.45万元/亩，出让年期40年。 郑政出[2016]54号，折合楼面价2042.25元/㎡，单价571.86万元/亩，出让年期40年。 郑政出[2016]55号，折合楼面价2049.54元/㎡，单价573.83万元/亩，出让年期40年。 郑政出[2016]56号，折合楼面价2042.22元/㎡，单价571.81万元/亩，出让年期40年。
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看