金域中央广场
开盘总结
上海世联房地产顾问有限公司南京分公司
金域中央广场项目组
2011年6月18日
目 录
项目及产品概况
项目营销分析
开盘流程
销售情况分析
开盘总结及借鉴
一、项目及产品概况
项目名称
金域中央广场
发 展 商
江苏香溢置业有限公司
代理公司
世联地产
物管公司
南京香溢物业管理有限公司
总占地面积
89510㎡
总建筑面积
6.5万㎡
土地使用期
40年
项目位置
下关区幕府西路33号
项目位置
金域中央广场项目西靠下关滨江CBD，南临中央门商圈、东接幕燕风光带，位于三大板块的交汇中心处。下关是南京主城唯一拥有黄金江岸线的区域；区域南侧的中央门商圈作为南京的第三大商圈，目前正处于提档升级中，商圈辐射力将进一步提升；区域东侧的幕燕风光带拥有一线江景和山景，景观资源丰富。项目紧邻幕府西路，幕府西路是城北东西向连通下关滨江开发区、仙林新城的重要干道，目前正在进行快速路改造，改造实现后，将缓解建宁路的交通压力，成为连接下关滨江开发区、江北新城的通勤新选择
项目规划
金域中央总体量23万㎡，分三期开发,一二期目前为止已经全部入伙。本项目是金域中央的三期收官之作
金域中央广场项目规划打造为地标级商业综合体，总建筑面积约6.5万㎡，其中地上约4.5万㎡。项目共1幢楼，地上共15层，规划为三大业态，其中1-3层为集中商业，东侧4-14层为精品商务酒店，西侧4-15层为精装酒店式公寓。项目的集中商业和精品商务酒店均为开发商持有，统一进行招商经营。集中商业建筑面积为10802㎡，1-2层将引进精品店、中小型餐饮、银行、邮局等生活服务型商业，3层将引进4-5家餐饮娱乐休闲主力店，如KTV、健身房、休闲茶座等。酒店式公寓是项目商业唯一对外发售的部分，总建筑面积约2.7万㎡，共计684套
3）新推产品分析
新推产品分布：推出01幢楼4层、6层、7层，共171套房源，每层57套房源
新推产品户型：主推A、B两种户型。A户型为41平米，共90套；B户型为35平米，共72套；另有9套异性户型
产品类型
户均面积
户型
户数
比例
A户型
41
朝南
90
53%
B户型
35
朝北
72
42%
其他
75
朝北5%
合计
171
100%
户型解析
户型A：41平米 户型B：35平米
户型特点：功能齐全、灵活性强，朝南，带阳台 户型特点：户型方正，带飘窗，有赠送面积
产品优势分析：
户型设计灵活，面积小，总价低，可以满足自住、办公、投资等全方位的需求；
南向户型带有阳台，可以俯瞰一期社区的园林景观；北向的有飘窗，临幕府西路，昭示性强，同时有绿化带遮挡和商业前广场的退让，受噪音影响较小；
价值1000元精装修标准，配强化复合地板，并附赠厨具、洁具及品牌空调
二、项目营销分析
1、营销推广安排及重要节点
3月初，户外出街、网络信息更新、网络软文出街、老业主CALL客
3月5日售楼处对外开放
4月、5月，网络通栏、夹报、短信出街、软文持续发布、老业主排摸
4月9日样板房对外开放
4月21日-4月24日房展会
5·1期间开始办理护照
6月，开盘报广、热销软文、热销短信
2、营销效果分析：
总结：从积累客户的渠道对比之后，发现短信、网络、户外等积累的上门和进线客户均较明显，另外附近居民占了上门客户的28%。因此短信和直邮因针对性、有效性强的媒体，可扩大使用
总结：通过客户积累趋势图发现项目的客户量与项目的实际推广节奏基本一致，在项目重大营销节点阶段积累客户量较高
三、开盘流程
1、选房现场
现场到场客户：共118组，其中前期办过VIP的意向客户为81组，开盘当天上门即办理VIP的客户9组，新上门客户28组
2、开盘现场布置
3、选房流程分析（6月11日开盘流程）：
4、选房亮点与问题分析：
选房亮点：
团购客户提前解筹，提升信心，保证开盘销售量；
基于人气预估，作出等候放于内场的调整，保证现场氛围；
现场动线合理，集中挤压人流在选房区；
对沙盘进行软隔断，避免选房区客户犹豫；
多次上门客户抽奖、成交客户抽奖，保证现场人气驻留至最后
选房问题：
开盘前一直存在蓄客不足的问题，开盘当天客户尚无法进入内场时，外场等候区的人气不足
由于成交抽奖时间临时发生变更，有些成功认购的客户暂时离开后再返回，而错过了抽奖时间，导致与工作人员产生一些争执
四、项目销售情况分析
1、总成交情况
总认购套数（套）
总销面积
（平米）
总销金额
（元）
成交表均价
（元/平米）
销售率
75
2866.02
42125000
14698
43%
数据截止开盘当日晚上6:00
2、分层成交情况
在75套房源中，4楼去化35套，去化率20%；6楼去化27套，去化率16%；7楼去化13套，去化率7%。
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看