文本描述
2012年2月20日星期一
2015年6月
2015年金茂湾上半年总结与下半年工作计划
总目录
市场环境
上半年营销回顾
下半年营销计划
一
市场环境
政策形势
市场情况
竞品分析
总结预测
政策形势——全国政策二套房贷款最低首付比例降至四成个人出售2年以上普通住房免征营业税,3月 30日联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%
政府开始托市,政策环境日趋利好
二套房贷首付40%
央行利市六连击
政策形势——青岛政策青岛成为各项改革试点,政策环境逐步放宽
市场形势——全市成交分析青岛住宅市场整体呈现回暖趋势,量价齐升,但节奏较为缓慢
数据来源:锐理数据,截止日期2015年6月20日
(1)成交情况:2015年1-6月,青岛市商品住宅整体呈上升趋势,成交面积为475.79万m2,同比增长34.6%,环比下降5.9%;2015年1-6月均去化面积为79.30万m2。
(2)成交均价:2015年5月,青岛市住宅成交均价逐步提高,整体成交均价为8237元/㎡,同比下降1.3%,环比下降3%
市场形势——全市存量分析库存呈下降趋势,但库存总量过高,去化周期依然较长
数据来源:锐理数据,截止日期2015年6月20日
◆存量分析:2015年1-6月份,青岛市场回暖,住宅存量呈下降趋势,截止到2015年6月20日,存量为1764.1万m2,同比增长9.4%,环比下降0.7%;按照月均79.3万m2去化计算,完全去化周期需要22.2个月,去化压力大;
市场形势——市南成交分析(1)成交情况:2015年1-6月,市南区商品住宅整体呈上升趋势,成交面积为10.68万m2,同比增长49.3%,环比下降10.2%;2015年1-6月均去化面积为1.78万m2。
(2)成交均价:2015年1-6月,市南区住宅成交均价逐步回升,整体成交均价为21236元/㎡,同比下降17%,环比下降2.8%
市南区住宅市场回暖程度较全市更加明显,但价格有小幅下滑
数据来源:锐理数据,截止日期2015年6月20日
市场形势——市南存量分析市南区库存总量虽整体呈下降趋势,但去化压力依然较大
◆存量分析:截止到2015年6月20日,存量为43.34万m2,同比增加0.3%,环比下降9.8%,按照月均1.78万m2去化计算,完全去化周期需要26.1个月,去化压力大;
数据来源:锐理数据,截止日期2015年6月20日
竞品分析——竞品分布同价同质竞争
区域竞争
晓港名城
开发商:和记黄埔
建筑面积:95万㎡
容积率:2.5
物业类型:高层、别墅、商业
产品:120-220 ㎡
价格:15000元/㎡
金茂湾
区域竞争
华润中心
开发商:华润置地
建筑面积:37.3万㎡
容积率:5.5
物业类型:高层住宅
产品:110-240㎡
价格:22000元/㎡
万科紫台
开发商:青岛新都心置业有限公司
建筑面积:19.2万㎡
容积率:2.80
物业类型:高层
产品:85-144㎡
价格:14200元/㎡
博雅华府
开发商:青岛博莱置业有限公司
建筑面积:70万㎡
容积率:2.52
物业类型:高层
产品:84-133㎡
价格:11000元/㎡
和达中心城
开发商:青岛创和嘉祺实业有限公司
建筑面积:32万㎡
容积率:3.50
物业类型:高层
产品:85-115㎡
价格:14500元/㎡
保利叶公馆
开发商:青岛保利双峰置业有限公司
建筑面积:41.1万
容积率:3.52
物业类型:高层
产品:85-158 ㎡
价格:13500元/㎡
青实樱花郡
开发商:青岛房地产实业集团有限公司
建筑面积:15.4万㎡
容积率:2.06
物业类型:小高层、高层
产品:92-124㎡
价格:15600元/㎡
竞品分析——成交情况竞品分析——存量情况晓港名城:
库存21.7万㎡,为大户型成品,以130-150平三居为主,其次为150-200、200-250平四居,去化周期需要26.4月
华润中心:
库存7.8万㎡,为大户型成品,以200-250平四居为主,其次为170-200平,去化周期需要15.1月。
和达中心城:
库存1.7万㎡,为小户型成品,以90-110平二居为主,其次为80-90平成品,去化周期需要2.4月。
青实樱花郡:
库存5.5万㎡,为小户型成品,以90-110平二居为主,其次为130-150平三居,去化周期需要19.5月。
竞品分析——存量情况保利叶公馆:
库存11058㎡,为小户型成品,以80-90平二居为主,其次为110-130平三居,去化周期需要1.4月。
万科紫台:
库存6764㎡,为三居成品,以110-130平三为主,其次为130-150平四居,90-110平二居去化周期需要1.5月
博雅华府:
库存28610㎡,为小户型成品,以80-90平二居为主,因上半年销售缓慢,并封盘,去化周期需时较长。
主要竞品 晓港名城为130-150㎡大户型产品,存量较大,去化周期较长;
其他项目以小户型产品为主,库存面积较少,下半年将有新品推出,竞争将会更加激烈。
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