东海·温泉果岭项目 营销报告
目录
市场分析 项目解析 目标客户扫描 营销推广
第一部分 宏观经济提要
宏观环境
宏观环境－－经济
全国GDP增幅保持在15%左右，固定资产、房地产投资额占比逐年提高。 部分一线城市房价高、地价高，竞争相当激烈，开发商纷纷转向二、三线城市， 导致这些城市的房价也快速上涨
江苏GDP年均增幅15%，固定资产、房地产投资额占比逐年提高。固定资 产投资增速06年开始有所放缓，房地产投资增长速度加快。根据房地产与 GDP 的关系，江苏房地产市场处于飞速发展期
宏观环境 —— 政策和其他
加息
抑制了中、低收入家庭购房需求，迫使他们观望或者推迟原本的购房计划
物权法
使得产权、年限、拆迁补偿影响到了购房成本和开发成本，为物业税的征收提供了法律保障
第二套房
以家庭为单位的认定直接导致投资成本增加，利润空间下降，风险加大，投资客开始慎重
股 市
股市低迷影响市场闲置资金的增加，投资激情受挫
市场预测 国民经济将继续保持较快增长，固定资产投资依然占较大比重。 东海等地属于三线城市，房地产市场处于快速成长期，受政策影响 相对较小，但投资客群对于物业的选择将逐渐慎重
宏观环境
宏观环境 —— 产业结构
连云港、东海经济中第一产业整体呈下降趋势，但比重依然较大
产业结构，有部分重叠，东海依托其丰富的矿产资源培育扶持一批 龙头骨干企业，并带动其它企业同步发展，逐步形成了较完整的产业体 系
东海在做大、做强原有纺织服装、食品、机械、电子、照明等产业 的基础上，大力发展旅游业
宏观环境 —— 东海旅游
东海旅游发展
东海的旅游资源丰富，拥有“一石、一水、一井”即水晶、温泉、“中国大陆科学深钻第一井”三大特色旅游资源和曲阳古城遗址等深厚的历史文化积淀，“购水晶奇石、浴温泉神水、探深井奥秘”已经成为东海县旅游业的特色品牌
东海旅游存在的问题
旅游产品缺乏统一的规划和开发，景点景区较为分散；
旅游产品结构单一，导致同质竞争；
缺少名牌旅游产品；
旅游促销手段单一，且力度不够；
旅游圈内服务设施、环境卫生状况有待改善
近几年经济快速增长，房地产市场飞速发展，东海的房地产市场也在加速发展，虽有宏观调控，但影响不大。 东海属于三线城市，经济实力相对较弱，高端项目光靠东海市场无法完全消化，且东海受到连云港、徐州等城市的包夹，受其辐射，对外吸引力不强，高端项目如果同质化竞争，将难以支撑
宏观环境 —— 结论
第二部分 连云港别墅市场概述
别墅市场 —— 连云港
连云港别墅市场，别墅类型以联排、叠加、双拼为主，独立别墅较少。其中 100-150万/套的经济型别墅市场去化速度较快，当总价超过150万之后，市场承受力明显下降。连云港别墅购买群体多以私营企业、国企中高管理层、政府当权者、金融业、IT业、商贸、大学教授为主，他们购买别墅的目的多为自住+资产增值，也有些是公司购买，用来会客。由于连云港的影响力，吸引了不少周边乡镇的私营业主、暴发户购买
别墅市场 —— 连云港
别墅客群
别墅购买群体多以私营企业、国企中高 管理层、政府当权者、金融业、IT业、 商贸、大学教授为主，也有部分公司购 买，用来会客。连云港的城市辐射力， 还吸引了不少周边乡镇的私营业主、暴 发户购买
连云港受到经济发展水平的影响， 别墅起步相对较晚，客群构成缺少了南 京的一、二代群体。连云港经济类别墅 受到第三代别墅消费群体的追捧。客群 对于别墅的认知主要通过口碑相传
南京别墅客群发展
起步阶段：主要依靠外籍人士购买，更多的是依靠出租收回成本。 第二阶段这部分“先富起来的人”主要是一些海归人士和私营老板，他们构成了这一阶段别墅购买者的主体。 第三阶段经济型别墅的兴起，消费群体逐渐从最初的外企高级人员、私营企业主等的较小范围扩展为包括国企、政府、金融业、IT业、商贸等多个阶层顶尖人士在内的庞大群体。
别墅市场 —— 东海
东海楼市以新老城区为界划分为两个板块，老城区板块楼盘配套较成熟，市民认可度高，新城区楼盘处于起步阶段，配套较少。 目前整个市场房屋均价在2000—2800元不等，新城区价格较老城区楼盘便宜300—500元。 东海楼盘目前仍以满足普通居住为主，产品以多层、小高层为主，花园洋房、别墅类产品较少，从产品类型、价格等因素看，没有与本案可对比楼盘。 别墅刚刚起步，目前在售的太和原生态温泉度假村位于东海县温泉镇温泉路西侧临近汤姑湖 ，占地面积:324960平方米。早期出现的“浅水湾”叠排，售价仅1600左右。
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