目 标
市场 & 品牌
核心问题
之江云河路以南首个商品住宅项目，如何成为市场焦点，赢得热销？
中维浙江首个住宅项目，如何树立企业品牌形象，赢得业界口碑 ？
第一章 九问之江
（板块及竞品分析）
一问：板块现状
◆与其他板块相比，之江板块市场开发相对滞后
滨江
余杭
三墩
城东新城
城东新城
滨江
滨江
下沙
下沙
萧山
附：2012年杭州全年项目销售面积十强
思考
之江板块的住宅市场有何特点？
二问：板块特点
◆以价换量，均价15000元/方
来源：12月30日透明售房网
思考
交通和配套是制约之江板块发展的两大瓶颈， 这种情况能否得到改变？
四问：配套建设
◆杭州十大新城之一：规划清晰，潜力巨大
“对整个之江的定位，我们现在非常明确的，主要是四个： 第一是世界级的休闲度假基地， 第二是生态建设的示范区， 第三是创新创意产业集聚区， 第四是旅游综合服务区。” ——之江管委会建设局副局长 章伟
思考
目前规划中的配套建设进展如何？
◆陆续完工，有待完善
交通：近期——2013.1.18之江大桥正式通车，小车过桥收费10元； 中期——紫之隧道预计2013年开通之江通道，2016年完工。 远期——地铁4号线预计2020年开通，地铁6号线尚在送审。
教育：近期——学军小学之江校区预计2013年9月投入使用； 中期——浙江音乐学院预计2015年正式投入使用 远期——之江地区还将建多所小学和幼儿园。
商业：近期——钱塘BLOCK、昊元之江时代广场、金街美地等 中期——国际金融会展中心预计2016年建设完成 远期——西湖水晶城，世界级旅游综合体项目。
医疗：之江医院（三甲医院）预计2013年底投入运营。
休闲：近期——西山森林公园被授予了国家森林公园的称号。 金都极地海洋公园（ “华东地区最大的海洋主题公园” ）试营业； 中期——沿江9公里生态风景区，包括七大主题公园
思考
配套的不断完善对市场造成了什么样的影响？
五问：市场压力
◆之江板块竞争加剧
2012年西湖区出让土地17宗，其中11宗来自于之江板块。 预计2013年，之江板块仍有大量土地出让
随着之江大桥的开通，预计佳兆业玖珑山、融科瑷骊山、之江九里、大家之江悦等将于2013年开盘。加上目前尚未销售的房源，预计市场存量将达到100万方
·大量新盘待售
·土地市场活跃
思考
如此多的存量，是否有足够的客源进行消化？
六问：客群来源
◆客群来源分散，不局限于本地
通过对高尔夫艺墅、篁外、梧桐燕庐等目前在售项目的市调显示，之江板块的客群来源主要有本地原住民、学校等企事业单位、滨江、城西、主城区及浙江省内的一些外地客户。 客户主要的购买原因为优越的自然环境和较低的价格
思考
面对来自不同区域的客户，到底哪一种产品最受欢迎呢？
七问：市场需求
◆120方以下户型较畅销
思考
本案产品设计是否有优势？
八问：竞品分析
1、高层公寓
2、花园洋房
思考
本案产品设计与竞品各有特色，如何能在诉求表达上 更胜一筹呢？
九问：推广主题
◆两大王牌：资源 ﹠品牌
思考
如何能够把“资源” 说得与众不同？
超脱其物理属性， 提升为精神属性
占据市场的制高点 提高客户的关注度
一个名不见经传的地产新 秀靠什么与各路大腕抗衡？
以项目提升形象， 第一印象很重要
提出全新的理念， 打造明星式产品
本案分析
优 势
◆配套 位于之江国家度假区的的沿江旅游度假片区，紧邻沿江9公里生态风景区及七大主题公园，休闲配套丰富。
◆区位 与之江大桥、紫之隧道无缝对接，处于杭州西南片区的交通要道，辐射面广。
◆规模 拥有24万方的体量，包括公寓、洋房和5万方的商业配套，属于生活综合体。
◆产品优势 高层公寓90-190方1246套，其中90方占公寓总建筑面积的43%，为刚需和改善型户型，较受市场欢迎； 花园洋房为区域稀缺产品，且设计独特。
劣 势
◆配套欠缺 周边生活配套不足，公共交通体系尚不完善。
客群：有车一族
◆ 噪音污染 西临之江大桥引桥，有一定噪音影响
引进高科技元素，不仅解决噪音问题，更能增添附加值
◆ 区块不足 沿江片区处于开发初期，缺乏居住氛围。
作为本片区首个项目，更易建立领导地位
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