红星&雍鑫新安路地块产品建议提炼 目录 第一章：周边市场概况 ........... 2 1.1 区域内在售项目分布: .......... 2 1.2 周边板块在售产品分析: ...... 2 1.3市场总结： ..... 3 第二章：各方案经济测算 ....... 4 2.1总销额测算：. 4 2.2去化速度测算： ........ 4 2.3横向比较： ..... 5 2.4测算结论： ..... 5 第三章：项目三大突破纬度 ... 5 3.1产品附加值突破 ........ 5 3.1.1重点竞品附加值分析——按产品类型划分 .......... 5 3.1.2附加值结论： . 6 3.2总价段突破 ..... 7 3.2.1区域主流总价段不面积区间——按产品类别划分.......... 7 3.2.2总价突破结论： ......... 8 3.3配套突破 ......... 8 3.3.1区域规划 ......... 8 3.3.2周边商业分布 . 9 3.3.3周边商业分布 . 9 附件：周边项目地下室统计 . 10 第一章：周边市场概况 1.1 区域内在售项目分布: 1.2 周边板块在售产品分析: 表一：武清在售项目信息 板块 项目 品牌 建面 （万㎡） 存量 （万㎡） 产品类别 近半年 成交价均（元/㎡） 近半年月均 去化套数 高层 小高 洋房 别墅 普宅 别墅 普宅 别墅 新 城 板 块 盛世天下 奥克斯 51.7 11.6 √ √ / √ 7315 9737 74 6 盛世年华 奥克斯 21.5 12 √ √ / / 6444 / 41 / 保利海棠湾 保利 28.1 9.7 √ / / √ 6845 10796 99 3 经纬城市绿洲I 经纬 25.7 17.8 √ / / / 6948 / 131 经纬城市绿洲II 93.04 85.4 √ / / √ / 枫丹天城 裕昌 39.4 32.9 √ √ √ / 6855 / 117 / 荔城公馆 信置 15 9.7 √ / / / 6704 / 20 / 金都花园 天津兆盛 15.1 13.5 / / √ / 6724 / 30 / 河 东 板 块 泽信金汇湾 泽信 25.6 20.5 / √ √ / 6367 / 60 / 慧翔龙苑 天津慧翔 11 7 / √ / / 6640 / 10 / 天房四季 天房 14 5.2 / √ √ / 7300 / / / 五一阳光 天津岳泰 60 41.9 √ √ √ / 7538 / 31 / 汇锦新园 天津远达 6.6 4.9 √ / / / 6964 / 21 / 盛世华府 天津建德 63 47.3 √ √ √ / 7300 / / / 开 发 区 住总尚清湾 住总 27.6 17.4 / √ √ √ 6813 10869 7 4 松江运河城 松江 14 4.5 √ / / / 6378 / 9 / 下 朱 庄 板 块 天和林溪 博大东斱 12.8 1.8 / √ / / 6332 / 17 / 保利香颂湖 保利 12.7 12.5 √ √ √ / 7315 / 18 / 世贸茂悦府 世贸 36 32.6 √ / √ √ 7851 17452 16 / 龙湾城 龙湾 40 8 √ √ √ √ 7427 10390 44 5 国际城月伴湾 天津成瑞 8.02 0.59 / / √5578 / 10 / 花样年花郡 花样年 54.23 48 √ / √ √ 5851 11412 40 2 首城南湖1号 首城 6.75 6.5 / / √ √ 6380 / 4 / 区域内不本案产生竞争的在售重点项目20 余个，本案处于红海竞争之中 表二：武清各版块丌同物业去化统计 建筑形态 近两年杨村板块各物业 供应及去化情况 近两年下朱庄板块各物业 供应及去化情况 近两年城区外板块各物业 供应及去化情况 供应 套数 去化率 成交均价 （元/㎡） 存量 （万㎡） 去化率 成交均价 （元/㎡） 存量 （万㎡） 去化率 成交均价 （元/㎡） 存量 （万㎡） 高层 6991 93% 6835 3.9 10% 5597 8.2 49% 5035 15.7 小高层 7713 70% 7247 27.7 99% 6094 1 58% 5234 35.4 洋房 2468 76% 8299 12.4 83% 6686 9.7 80% 4483 20.6 别墅 384 72% 9701 2.7 101% 10883 —— 64% 7890 18.5 汇总 17556 80% / 46.7 81% / 18.9 66% / 90.2 1.3市场总结： 竞争强度高，经纬城市绿洲将成板块供应主力 目前在售项目8个，总存量192.6万㎡；热销项目为经纬城市绿洲一期，产品以58㎡左右的经济型一室 及86-98㎡标准型二室产品为主，项目蓝印客户占比近五成；另一热销项目为枫丹天城，目前在售项目 高层产品为主，以舒适紧凑的2房及3房户型获得周边客户认可 板块供应以高层产品为绝对主力，去化速度最快；洋房及别墅相对秲缺，但去化率较低 受较高单价影响，杨村板块以高层、小高产品为主，去化率高达93%；洋房及别墅产品去化速度相对较 缓慢，且受环境影响，杨村板块别墅成交均价要低于下朱庄板块 板块内客户以周边改善型需求为主，外埠蓝印为辅 杨村板块为武清传统核心居住区，单价较高，因而客户以周边改善为主，但基数有限且刚性需求占比较小； 蓝印客户集中在高层产品，对总价的敏感度高 第二章：各方案经济测算 2.1总销额测算： 【方案1】维持现有规划 类型总建面积（万㎡） 占比 产品面积（万㎡） 单价（元/㎡） 产品销额（万元） 总销额（万元） 高层 37.8 60.5% 22.9 7000 160041 309602 洋房 37.8 23.4% 8.8 7900 69859 别墅 37.8 16.1% 6.1 13100 79703 【方案2】洋房改为别墅，配比丌变（本方案A2地块建筑密度达到30%左右，超过规划要求的22%） 类型总建面积（万㎡） 占比 产品面积（万㎡） 单价（元/㎡） 产品销额（万元） 总销额（万元） 高层 37.8 60.5% 22.9 7000 160041 355585 别墅 37.8 39.5% 14.9 13100 195544 【方案3】洋房改为别墅，且A2地块建筑密度丌高于规划，部分别墅面积转换为高层 类型总建面积（万㎡） 占比 产品面积（万㎡） 单价（元/㎡） 产品销额（万元） 总销额（万元） 高层 37.8 68.3% 25.8 7000 180674 337605 别墅 37.8 31.7% 12 13100 156931 注：产品单价以13年10月为时间节点，权重法得出的单价 2.2去化速度测算： 方案【1】 类型总建面积（万㎡） 占比 产品面积（万㎡） 月均去化（㎡/月） 去化周期（月） 最高去化周期 高层 37.8 60.5% 22.9 8857 26 53个月 洋房 37.8 23.4% 8.8 1794 49 别墅 37.8 16.1% 6.1 1153 53 方案【2】 类型总建面积（万㎡） 占比 产品面积（万㎡） 月均去化（㎡/月） 去化周期（月） 最高去化周期 高层 37.8 60.5% 22.9 8857 26 129个月 别墅 37.8 39.5% 14.9 1153 129 方案【3】 类型 总建面积（万㎡） 占比 产品面积（万㎡） 月均去化（㎡/月） 去化周期（月） 最高去化周期 高层 37.8 68.3% 25.8 8857 29 104个月 别墅 37.8 31.7% 12.0 1153 104 注： 选取一年内各项目月均去化情况作为参照，期间别墅、洋房产品存量少去化缓慢，本案入市后上述两 种产品有集中供应，实际去化速度应比本次计算快速； 去化速度指标参考项目主要选择品牌开发商及板块内去化良好的项目为主要参照 别墅——保利海棠湾、尚清湾、盛世天下 洋房——五一阳光、尚清湾、华庭豪苑、金都花园、颐安花园 高层——经纬城市绿洲、保利海棠湾、保利上河雅颂、盛世天下、枫丹天城、第六城等 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看