第三方的地产逻辑2013克而瑞咨询成果发布会（沈阳站）
主办单位：易居中国·克而瑞信息集团
承办单位：克而瑞信息集团咨询中心、品牌中心
主持人：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！非常高兴能和大家进行我们这次第三方的地产逻辑2013克而瑞咨询成果发布会，我们本次盛会邀请到克而瑞信息集团东北区 总经理，吉林省土木建筑学会 常务理事，吉林省房地产经济委员会 副会长 王喻冬；大盘与综合体开发困局与出路，克而瑞信息集团咨询中心 总经理 张兆娟；商业地产开发与建筑设计趋势，克而瑞信息集团咨询中心 首席专家 陈倍麟。克而瑞信息集团咨询中心 副总经理 庞崇
几位老师将针对白金十年大盘开发与思考，商业地产项目典型开发模式的介绍及房地产企业产品线发展趋势几个问题与与会嘉宾共同分享共同探讨
首先我们有请克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟和大家分享白金十年大盘开发思考，有请张总
张兆娟：大家下午好，谢谢大家从很远的地方来到这里。我大概2007、2008每年都来沈阳，当时有很大的项目在做，虽然后来出了一些问题，但是都是我们之前参与过的
今天的题目是白金十年的大盘开发思考。三点原因
第一，因为我们公司每年差不多接触两三百个项目，从接触项目来看尤其是从去年开始，大盘从我们各个角度来看确实更多是第一点
第二，克而瑞也属于易居中国集团，对于易居中国来说这几年操作的百万大盘的项目非常多，有很好的经验跟大家分享
第三，我最近看到过的我们服务过的中信集团等其他的企业，同时谈了100万、200万以上的大盘项目，本身都做得不错，在做的过程中发现之前的思路还可以，到了2013年发现以前的操作模式不太适用了，所以找我们进行诊断和研究
为了服务刚才我说的这个项目，从去年开始，大约全国一二三线城市跑过的大盘项目有一二十个，有一些经验跟大家分享
为什么今天会叫白金十年，尤其最近一两年有一个明确的说法，2012年是我们房地产开发的黄金时间，靠土地的升值赚到钱，白金十年对于甲方来讲，本金白金十年的市场环境和黄金十年不一样的
今天讲的大盘，在座的企业手中的项目不知道大到什么程度，这边核心讲的就是远郊大盘，本身城市大盘已经很少，另外城市大盘相对来讲操作起来难度要比远郊的小
两个前提，一个是讲后十年的节点，本身大盘讲的是远郊大盘，有这样两个界定
首先我们来看一个现象。一个是北京的项目，在北京的东边，天津的北边，石家庄的西边，另一个项目叫孔雀城，大家做地产有两个名字，还有叫永定河孔雀城，更愿意叫东安的孔雀城。两个项目有特别多相似的地方，对于东安孔雀城来讲有500多万方，天津的也是500多万方，拿地也是差不多，东安2003年左右开始做，早期一级开发区是我们做过的，这个项目也是拿地时间差不多，拿地地价两个基本上差不多。天津当时拿地更便宜，东安的孔雀城因为又做一级开发又做二级开发，因为和土地有收益工程，所以从甲方做一级开发做二级，差不多6、7百块钱
我们再看目前的结果，东安的孔雀城从2006年开始，它大概六年下来给公司创造的产值超过100亿以上。京津新城没有超过30个亿。投入孔雀城，去年给他做策划的时候，配套不足，早前的商业街上了两三年，成本很低，基本上成本都可以不计的。我们看京津新城从2004、2005年开始投入了68个亿，做了一个五星级的酒店花了12个亿，做了一个北京科技大学与城建学院的学校，做了一个高尔夫，投入非常大，到现在为止超过68个亿，回款不到30亿。京津新城这家企业的老板，永定河孔雀城的项目，他们的甲方叫华夏幸福，其实在2003、2004年之前，在业内很多人没有人听过，是华北廊坊县的一个开发商。到现在为止京津新城在2003、2004年拿地，年产值100亿，万科都没有到100个亿。2004年的时候上100亿，王石为这个事情嘲笑过孙红宾，毛头小子不懂这个行情。这个项目不是一个核心的项目，8年过去了，万科1200亿了，这个企业到现在为止还是100亿
同样一个大盘对于一个企业来讲因为运作的方式不一样，对企业影响非常大。我们后来也会做一些分析，分析得不会那么面面俱到，我们做过二三十个，最后越跑越做越感觉，大盘的项目真的是太复杂，体量大的问题，这个问题很复杂的
我们在跑过的二三十个大盘里面发现这几年下来，大盘有这么几个特点。第一规模越来越大，配套更多元，业态复杂策略多样的特点
规模越来越大，以前50万的项目，体量很大，我们一般抛出的第一个观点就是市场上平均的项目年消化量，真的做到70、80万，当时50、60万的项目不敢说，今天的项目我们的30个项目，占地面积在200万方到300万方这个体量。贵阳是全国大盘最多的城市，贵阳的花果园，总体量是1830万方，差不多相当于1830万方比沈阳一年的消化量都多，沈阳我记得是1300万方，总体量超过沈阳全市的消化量。贵阳还有一个项目叫做中天未来方舟，是700多万方，去年做的一个项目是1200万方，中海地产之前也做，当时说2000亩占地，去年开始大概有300多万方。超大体量的项目越来越多
另外就是配套的多元，我们排一个表，配套多达2、3十个，医院、教育、酒店、高尔夫，最长的达到20、30个。不是以前一个学校。配套复杂，可能除掉办公之外还有商务性的东西
策略也是，之前做项目，性价比，低价先开，这样的策略包括产品创新这样的东西，大盘项目来讲，这些东西都属于基本的，以前可能是特殊的机会翘动这个项目，配不到的话这个项目不可能做成，会有大量的复杂的东西
之
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