[新天城市广场]2016年营销方案
蓝火置业 2016.3
前言
Preface
我司自2015年7月份进场以来，通过对项目所处市场环境和客户情况的了解，我司对项目所存在的营销难点有了更清晰的认识。正是在此基础上，我司将对本项目提出更有针对性、更准确的企划思路。 故2016年本项目的营销重心主要聚焦在：
项目急需攻克的营销难点有哪些？ 针对这些问题点，2016年营销思路是什么？
首先，我们先来简要分析当前的市场环境
去库存，为主轴：39.96亿库存，其中70%的库存量主要集中在三线城市 库存压力巨大！让去库存成为2016年楼市主轴； 利好政策、刺激购房：6次降息！6次降准！购房补贴！契税营业税减免！营改增！首付比下调…一系列利好政策的加推，让一二线城市“抢房热潮”不断，也势必将不断延伸，影响泉州市民的购房欲望； 两极分化、品牌房企、龙头老大、强者更强：泉州市场呈现‘消费极端化’，“聚焦效应明显”。虽然目前泉州的成交量有所上升，但主要还是集中在各片区的品牌楼盘、龙头楼盘，如东海版块的东海湾、北峰版块的万科城、洛江版块的星光耀等，领军楼盘、强者更强。 区域特性：大盘云集、同质化高、价格趋同
故，当前市场环境下：
2016年营销之路可谓： 机遇与挑战并存！
其次，我们从项目自身来分析
剩余货值盘点
住宅存量：807套、别墅存量：26套、车位存量：499个 商铺存量：10套 货值约计：12.8亿
因此，本案货值盘点：
成交客户途径
客群盘点
主力成交户型为81-100㎡三房户型； 楼体广告和工地围挡作为成交客户认知项目的主要途径，不仅提升项目形象而且性价高，建议增加项目卖点，吸引客户来电来访； 朋友介绍在成交客户认知途径中占比第三，做好有效的老带新有利于提高项目的成交和来访； 老城区改善型客户仍然不容忽视，市内县域客户居多，后期区域性客户要紧抓；
从客群盘点中不难得出：
同时从来访客户分析中不难得出，客群需求面积集中在81-100㎡期间。 刚需型客群多，供需矛盾大！
营销盘点
前期线上推广渠道主打大众型、广泛型、流动型推广方式
的士传媒 社区灯箱 街道LED 电梯轿厢 电梯广告 楼梯条幅 公交车身等 总体推广效果良好，基本能将项目信息、 项目形象推广出去。而针对2016营销战 略的部分调整，在原有的这些线上推广 渠道的基础上，应加入更为精准的圈层 推广。
营销盘点
6.19南安展点 开放活动
7.11新品发布、样板房开放活动
8.8项目3-3#楼开盘
10.25项目1-2#开盘
6月
7月
8月
9月
10月
营销活动
6.27七国美食 专场活动
7.25泉州海丝 小记者活动
9.12-10.17全民博饼嘉年华
8.15、8.22 南安巡展活动
10.18人居体验节写作大赛
6.13端午节 业主活动
6.19南安展点 开放活动
8月下旬：高速路口派报
9.26-10.7红星美凯龙外拓
拓展
营销节点
总结：总体推广效果良好，基本能将项目信息、项目形象推广出去。2015下半年以来，项目共做了2次开盘，7次暖场，多次外拓。活动形式多样，基本达到“月月有活动”的营销策略。而针对2016营销战略的部分调整，在原有的这些线上推广渠道的基础上，应加入更为精准的圈层推广
相对其他片区的楼盘 交通便利：5分钟尽享老城区繁华； 配套成熟：周边规划有教育、医疗、公园、商场等，可满足生活日常所需； 升值空间大：鲤城区唯一一个65万方大型城市综合体，如果说丰泽中心在万达，那么鲤城未来中心就在新天城市广场。 浦西村从落后到如今的繁华，也让我们看到了本案的发展潜力及升值空间； 相对本片区的楼盘 商业繁华：约60万方左右的大型商业综合体，是该片区唯一商业综合体； 公园环伺：100多亩江南城市公园、 15亩的文体活动中心、 2800亩的湿地公园环伺； 园林景观：绿地面积为7259.24平方，清新空气无处不在； ——本项目相对其他楼盘而言是：城市的中心、高品质的豪宅、60万方的大型商业综合体
综上所述，我们总结得出：
那么，我们本项目目前的问题点在哪？
1、 前期营销主要专注“江南七度豪宅、住宅产品”的打造，而忽视项目应有的商业体系和住宅之间的互动。我们认为该项目的核心价值应该在于综合体之上的商业体系，如同万达广场和万达公馆之间的关系，也只能通过打造城市综合体的价值会更贴切客户的需求
2、住宅方面，大户型客户积累不够，剩余货值多为大户型，但小户型客户的需求却比较大， 供需矛盾
问题固然存在，好在我们还有机遇：
楼市利好政策的不断加推！降准、降息、营改增、政府补贴等战略机遇！ 泉州人民的消费方式愈来愈区域‘消费中心化，区域领袖化’的模式变迁。 二孩政策的全面放开，刚改型客户必定成为主流。
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