说明： 本次提案是在住宅部分营销方案一稿的基础上，根据贵公司 的书面修改意见，加之胜家准则的最近研究思考，提出的修 改稿。 同时，为了确保项目营销推广的整体性、系统性，对企业品 牌沈阳本土建设、项目整体推广定位、各业态推广定位、各 业态推广案名也提出了建议 PART7 营销节奏 目录 PART6 推广策略 PART9 费用预算 PART8 价格策略 PART5 价值提升 PART4 客层定位 PART2 SWOT分析 PART7 营销节奏 PART6 推广策略 PART9 费用预算 PART8 价格策略 PART5 价值提升 PART4 客层定位 PART2 SWOT分析 PART1 市场研究 调研情况说明 一、调研方法 以市场走访为主，包括明调和暗调相结合，并配合对现场销售人员和购房业主的访谈，以及查询沈阳房产局官方备案网站，多渠道、多途径的获取信息。 二、关于选取调研样本的说明 在本次市调报告中，没有选取沈阳天地、世贸五里河、华润凯旋门、领先国际的住宅这些项目，主要是因为这些项目虽然处于金廊沿线或城市的核心区，也是在整个市场中具有代表性的项目，但是和本案的产品形态差距太多。这些项目基本都是以大户型为主，最小的户型也都在100平左右，这就导致这些项目和本案的目标客层和购买目的均有明显的差异，对本项目的借鉴和参考价值不大。 在本次市调报告中，加入了一些公寓或商住两用的项目，例如威士顿广场、万达新天地、领先国际公寓、明城国际公寓等，主要是因为这项目都处于中街、太原街、金廊沿线及市中心区域，而且产品形态（主要是户型结构）和本项目非常类似，那么客户构成情况和购买目的也必然会有很多相似的地方，对本案的借鉴和参考价值比较大。 中街区域 中粮大悦城 丰瑞威士顿 中街上乘 东远国际花园注：本项目销售手续不全，没有开始销售工作，价格没确定 天润 广场 大悦城 威士顿广场 中街上乘 东远国际 小结 产品形态、面积、户型情况： 由上表可见，中街区域的住宅产品都以中小户型为主，一居室一般在30-60平之间，二居室一半在60-100平之间，三居室在100-140平之间。 其中一居室和二居室所占的比重最大，一居室的总户数约占31%，二居室的总户数约占54%，三居室的总户数约占15% 销售情况 购买目的 所调研项目的客户，主要以投资为购买目的。 大悦城A区的住宅，虽然是住宅的产品属性，但是其中有超过七成的客户购买之后不用于自己居住，都是作为投资选择。而且在投资的这些客户中有超过半数目前都是用来当做写字间使用。 丰瑞威士顿广场的客户有接近八成是做投资之用。由于威士顿项目的性质就是一个商住两用的产品，而且占据东顺城路和金桥路两条主要街路，距离中街近，楼下就是新世界百货四店，而且在调研的这些项目中，可预期的租金水平最高，因此用来投资的客户比重更多一些。 中街上乘也是以投资客户为主，大约占到总体的七成以上，因为中街上乘四楼是复式产品，因此集中了一些居住客户。但是由于其距离中街最近，目前的租金附近项目的租金水平较高，因此投资出租的比例较高。 以上信息仅供参考，因为大悦城A区虽已交房，但是入住的业主并不多，威士顿广场和中街上乘还未交房，中远国际花园尚未正式销售。 以上信息基本是通过现场销售人员的介绍所得。 客户构成 目前中街区域的项目，客户以全市范围为主，并不是仅仅局限于区域内的地缘性客户。 这主要由中街特殊的地理位置、产品属性和户型特点以及满足购房者多元的需求和自身多重功能所决定 太原街区域 万达新天地 中驰国际 万达 新天地 中驰 国际 小结 产品形态、面积、户型情况： 由上表可见，太原街区域的住宅产品都以中小户型为主，一居室一般在35-70平之间，二居室一半在56-82平之间，没有三居室产品。 一居室的总户数约占77%，二居室的总户数约占23% 销售情况 购买目的 所调研项目的客户，投资和自住为目的的均有。 太原街核心商圈里的项目，例如万达新天地以投资为主，自住为辅，比重大概为6：4。因为太原街区域自身就是一个CBD，周边有许多写字间，距离和平北大街也较近，因此有一些年轻白领在此购房自己居住，在太原街附近和和平北大街、三经街等附近上班。所以自住的比例比中街的小户型住宅和公寓稍高一点。 太原街商圈外围或者说周边的项目，例如中驰国际就以自住为主。因为中驰国际已经在南五马路上，处于太原街商圈的边缘，而且从户型设计上也是重点满足正常生活居住为主要目的。以及和它一街之隔的韵动领地是一个小户型的住宅产品，基本都是年轻人第一次置业，满足最基本的居住需求为目的，因此中驰国际也或多或少受其客户的影响，整个项目基本以满足自住购买目的为主。 以上信息仅供参考，中驰国际还未交房。 以上信息基本是通过现场销售人员的介绍所得。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看