宏发集团（鞍山）宏发石榴营销思路概述
2016年4月10日
目 录
一|房地产市场分析 ◆ 鞍山区域市场分析◆ 板块竞品市场分析 二|产品定价建议 ◆多层产品定价建议 ◆高层产品定价建议 三|产品推售建议 ◆整盘产品推售基本原则 ◆第一批推售产品建议（高层） ◆第一批推售产品建议（多层） 四|认筹方式建议 五|销售节点时间安排 六|近期需推进工作梳理
第一部分：房地产市场分析CHAPTER.1
鞍山市场分析
关键点 :房地产市场数据分析
进入3月，全国楼市各种利好纷至，市场逐步转入良性回暖态势。鞍山土地市场也开始逐渐转暖复苏。前3月鞍山商品房土地市场共成交三宗，“春节效应”下的零成交僵局已被打破，而前3月成交土地均在经济开发区，不在市内。同时可以看出近3年来，商品房用地成交量缩减近10倍。 （注：2013年累计成交商品房用地416.91万平；2014年累计成交商品房用地100. 47万平；2015年累计成交商品房用地46.05万平。）
2016年1-3月份商品房用地成交数据对比表
2016年1-3月份商品房网签面积销售情况
根据统计，2016年3月鞍山楼市商品房网签成交面积21081.00㎡，环比上涨15.79%，与2015年3月相比同比下跌88.49%。受春节长假及传统销售淡季影响，本月持续呈现低迷状态,但较2月相比销量有小幅度回升
2016年1-3月份商品房网签套数销售情况
根据统计，2016年3月鞍山楼市商品房网签共224套，环比上涨16.06%，与2015年3月相比同比下跌87.29%
从图表中的数据可以看出，2016年鞍山的商品房成交均价已跌至4570元/平米，仅次于去年年末的3年来最低值，较2014年3月同比下降821元/平；环比以每月200-300元/平的降幅持续；
2016年1-3月份商品房成交均价数据对比表
2016年1-3月份商品房销售数据对比
鞍山2016年1-3月共成交商品房套数571套，成交商品房面积54741.2平，比2015年前三月套数减少1845套，比2015年前3月的成交面积276389平减少了约221647.8平。虽有一二线城市销量井喷及三线城市政策利好，但依然未能及时翻转三线销售的颓势。销售攀升仍需时日
2016年1-3月份不同户型面积房源成交套数比
从鞍山各个户型区间的销售情况看，百平左右房源最受市民欢迎，其中80-90平销售套数占比24%，90-100平米占比14%，100-110平米占比12%。可见，在鞍山地区80-110平（80平两室、110平三室）刚需房源是当之无愧的销售主力
2016年1-3月鞍山房地产市场分析小结
鞍山房地产市场现房存量逐年加大，需求回落，去化速度放缓，成交均价逐月递减。虽有政策扶持及调控，但多数开发商以低仍以价跑量，加速去库存。2016年初，鞍山楼市销量没有大的起色，土地摘牌数较低，市场信心不足
summary
库存量大\需求回落\市场信心不足CHAPTER.2
竞品市场分析
关键点 :竞品市场及威胁分析
区域市场竞争板块总图
九道街板块
三道街板块
中央一品
金府银座
创大众山小
置地新城
富雅豪庭
兴东领世郡
华侨城
华川爱丁堡
保利四方
宏发石榴
宏发石榴位处九道街板块，区域内主要竞品为华侨城、置地新城、华川爱丁堡、保利四方。 与九道街板块较近的为三道街板块，此区域内主要由中央一品、金府银座、众山小、兴东领世郡、富雅豪庭等项目构成。 三道街板块更靠近市中心区域，地理位置明显好于九道街，整体均价也高于九道街，但受制于整体市场环境影响，各开发商被迫进行降价调整，“以价换量”，导致竞争局面更为紧张。
此区域属于九道街板块，临近老化纺。目前共计5个项目，在售项目4个，已入住项目3个。单价较低，在2538-3850元/平之间，区域内竞争十分激烈。 从严格意义上讲，宏发石榴及保利四方属于外九道街板块
区域竞争格局——九道街板块
在售竞品之「华侨城」
在售产品：2栋24层高层\2栋6层多层 1栋11层小高 产品面积：55-188平 产品均价：高层3000元/㎡，小高3098元/㎡， 多层3850元/㎡ 产品剩余：由于项目高层及小高层均特价销售， 因此高层及小高产品去化较快,在售产品中高层 剩余104套；小高层剩余89套；多层剩余56套
65.27平/二室一厅一卫
75.47平/二室二厅一卫
104.96平/三室二厅二卫
在售竞品之「华侨城」主销产品
在售竞品之「置地新城」
在售产品：一期小高：12#\13#\19# 二期小高：17#\18#\21#\22# 三期高层：1#、3#-8# 产品面积：50-100平 产品均价：高层3150元/㎡,小高3400元/㎡ 产品剩余：一期剩余房源8套， 二期剩余141套。 三期去化436套，剩余633套。
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