东莞宏远商业项目 初步营销思路
11月
每一次都精雕细琢
研究主题提炼
商圈边缘区域
没有主力店带动
大部分为单边商铺
现铺，部分空置，部分开业，经营不太理想
印象：
05/06年起售，整体销售率31%
项目到底卖什么？
研究主题提炼
探索项目的核心营销价值点
基于市场街区商业现状 基于项目自身因素
建立营销价值体系
释放营销价值
项目定位
营销策略
市场研究/项目分析
目 录
一、东莞商业街区市场研究 1.1 商业街区经营/招商 1.2 街铺在售项目研究
二、项目商业价值研判 2.1 项目商业环境分析 2.2 项目商业现状分析
三、项目定位 3.1 体系思路 3.2 定位方向 3.3 业态规划
四、营销执行策略 4.1 包装宣传 4.2 整合营销 4.3 价格策略
一、东莞商业街区市场研究
1.1 商业街区经营/招商 1.2 街铺在售项目研究
东莞商圈结构分析
综述：东莞南城、莞城、东城均已形成相对成熟的商圈，各商圈均有较大规模的商铺（商业街区与住宅底商）

一、市场研究
天诚康桥
家乐福
海雅
沃尔玛
南城核心商圈内街铺（天诚康桥）——大部分空置
综述：天诚康桥位于南城核心商圈内，距家乐福约400米，距海雅约600米，但大部分商铺空置中

一、市场研究
威尼斯
家乐福
海雅
沃尔玛
东城核心商圈内街铺（威尼斯广场）——一层空置面积超1万平米
综述：威尼斯广场同样位于东城商圈核心位置，天虹商场旁边一层空置面积超1万平米

天虹
一、市场研究
西正路—市桥路商业街
沃尔玛
西城楼大街（莞城沃尔玛/文化广场区域街铺）也出现部分空置
综述：西城楼大街位于东莞传统商业核心的文化广场，主力店沃尔玛已经开业，但其街铺依然出现部分空置

天和百货
一、市场研究
上东国际商业街区
东园大厦街铺
天诚康桥街铺
中信商业广场商铺
西城楼空置商铺
本项目空置商铺
一、市场研究
东莞商业街区（沿街商业）空置严重
商业街区招商难度较大
商业街区（街铺）经营小结：
一、市场研究
南城家乐福1.4公里
南城步行街900米
南城步行街商业区
南城核心商圈
项目区域
三大核心商圈内街铺都大量空置
招商难度较大
本案处于商圈边缘且为社区商铺
招商带动销售难度较大
综述：客观分析，本项目招商对销售的促进作用有限，以招商带动销售实现的可能性不大

一、市场研究
本案
上东国际商铺
晶城商铺
中信德方斯
御泉山商铺
南城在售商业项目主要有上东国际第二期、中信德方斯、御泉山底商等；已售项目距离本案较近的有康桥国际花园、上东第五大道等

一、市场研究
上东国际
上东国际二期推出当天售完，目前已无可购商铺

上东国际商铺户型图
一、市场研究
御泉山
御泉山商铺北半部分售价最高的达到了1.8万，南半部分商铺最低价格在9000左右。整体已经销售掉一半以上，据调查其购铺者主要以外地投资客为主

御泉山商铺户型图
一、市场研究
中信德方斯
中信德方斯距离本项目约3.2公里，整体已经销售掉一半以上，目前仍在发售

一、市场研究
晶城商铺
晶城距离本项目约为1.4公里，其商业主要为住宅底商，预计在明年五一发售，具体定价尚未出来

一、市场研究
街铺销售没有火爆、也没有滞销
街铺销售市场好于招商/经营市场
商业街区（街铺）销售小结：
一、市场研究
不火爆、不滞销
招商
销售
大量空置、难度大
具备突破可能
突破难度较大
一、市场研究
二、项目商业价值研判
2.1 项目商业环境分析 2.2 项目商业现状分析
南城步行街商业区
南城核心商圈
项目区域
本项目与商圈的关系分析：
综述：本项目在南山核心商圈及南城步行商圈辐射范围内，但位于其商圈的边缘区域

二、项目研究
项目区域
核心商圈
无生活必须品消费场所（如大型超市、百货）
消费群体外流严重
综述：本项目所在区域由于缺乏主力店商户（如超市），致使消费群体严重外流

二、项目研究
项目区域
南城核心商圈
综述：本项目吸引核心商圈区域消费群体的难度很大，商业服务群体延伸受到较大限制

运河及宏远桥
阻隔两边消费互动的便利性
核心商圈的成熟与完善
本项目吸引河对面消费群体难度很大
二、项目研究
分析：本项目主要消费群体为宏远大社区内的居住人群

江南世家 活力康城 天景居 江南雅筑 江南第一城 ---------
宏远大社区：
宏远大社区
二、项目研究
商业带布局
主要沿金丰路布局
辐射范围进一步压缩
基本只能辐射到本社区
精英世家
综述：本项目商业由于商圈、布局等多方面的原因，实际辐射区域仅为宏远江南系列社区

对精英世家区域的辐射也受到限制
二、项目研究
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