各项声明请参见报告尾页

Table_Title
2017年11月09日
历经30年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”
Table_BaseInfo
新三板主题报告
证券研究报告
诸海滨分析师
SAC执业证书编号：S1450511020005
zhuhb@essence
021-35082086
Table_Report相关报告
新三板日报（【11月7日新
三板收评】长江医药成交逾
2亿元创挂牌以来新高）
2017-11-07
跨市场体育行业双周报第二
期：规模扩张闪“电”增长，
生态全景“竞”请期待
2017-11-07
新三板日报（【11月6日收
评】360概念股新达通暴涨
逾七成联赢激光成交1.52
亿）
2017-11-06
新三板-智报-第二十五期：
2017安博会盛况火爆，安防
的深度智能化是导火线
2017-11-05
新三板日报（IPO审核提速
吸引新三板企业“转板”）2017-11-05
淘宝店铺
“Vivian研报”
收集整理
获取最新报告及后续更新服务请淘宝搜索“Vivian研报”
2本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

■从“增量”建设进入“存量”经营模式，物业行业令人眼前一亮：从
1998年房改开始发展到现在，经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”，
2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%。根据国家统计局发布的
“2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”来看，时隔19个
月后，7月份全国住宅竣工面积首现下降，2017年1-7月，住宅竣工面
积33543万平方米（-0.7%），其中7月份为自2016年1月以来单月首
现下降。住宅施工面积增长2.8%，增速比前6个月回落0.1个百分点，
在建住宅面积增幅亦现趋缓。目前来看，整个地产行业正在深刻转型，
围绕整个价值链做纵向延伸，比如原来主要是从开发到建设到销售，
如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以
切入到存量运营领域。存量运营已成为房地产转型的主线方向之一，
而伴随存量时代到来，物业管理行业未来的机遇在哪里？行业的竞争
格局如何？港股物业行业龙头的示范效应在哪？新三板市场的物业服
务行业标的的发展情况如何以及投资逻辑在哪？本篇报告，将会向投
资者一一阐述

■十年：见证物业行业快速发展，多元化+智能化+集成化是看点：1981
年3月10日，全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立，
从1981年到1994年，可以算是物业管理行业的探索和起步的时期，
2014年，彩生活于港股上市，成为第一个上市的物业管理公司，是里
程碑的事件。（以下数据均来自于统计局和中国指数研究院）
值为2725.09万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率接近26%。TOP10
企业管理面积均值1.88亿平方米，增长率为41.3%，是百强企业增速的2.68
倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54pct，强者
恒强态势持续加剧

均值为2725万平方米，十年增长4.8倍，10年年均CAGR达22%，管理项
目数量均值达到166个，十年累计增长2.6倍，年均CAGR达15%

年营收均值6.28亿元，十年增长6.6倍，年均CAGR达25%，多种经营业务
领域收入增长显著，通过新技术的应用，延展更多样化的增值服务，涵盖社
区空间经营、金融、房屋经纪、电商等，带动多种经营收入迅速增长，均值
从909.89万元增长到10851.93万元，十年增长近11倍，年均CAGR达32%

TOP100企业净利润均值达到4578.98万元，十年增长6.5倍，年均CAGR为
25%。百强企业通过积极调整经营策略，优化结构，特别是近年来借助互联
网、物联网等技术创新多元业务，实现净利润大幅增长

值达478.06万元，同比增长79%，智能化投入均值四年CAGR达到61%

百强企业不断加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程

■未来：技术+资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海：根据“中国房
地产业中长期发展动态模型”预测，预计未来五年全国商品住宅销售
3本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

面积为52.6亿平方米，未来5年全国物业管理规模近235亿平方米，
如果按照2016年TOP100企业管理项目平均物业费来计算（4.25元/m2/
月=51元/m2/年），未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿
元。未来，物业管理行业将成为万亿级市场，行业前景将更为广阔

■榜样的力量：看美股和港股优质物业公司探未来发展方向：First
Service公司再拆分后上市的FirstServiceCorporation，是一家房地产服
务及物业管理公司。公司采取所谓的“有机增长模式”。这种模式在业
务上首先是通过增大体量吸引新客户，然后通过公司优质的服务做好
客户存留。另外，推出客户推荐系统，对推荐客户进行奖励，2016年
中，60%的新客户都来源于推荐系统。除此之外继续推广住宅内辅助工
程建设，公司下一步对此投入了7.5亿美金的预算。公司上市至今，公
司市值翻了3倍之多，截止到2017年10月18日收入，公司市值为25.74
亿美元。港股方面，绿城：聚焦高端人群，“园区服务”板块发展为增
长新动力；彩生活：全球最大的社区物业运营商，逐渐转型为互联网
企业；中海物业：背依集团力量，业务保障稳健增长；中奥到家：聚
焦长三角+珠三角，“线上平台+线下管家”双轮驱动

■物业服务企业的资本之路，物业服务业的“金矿”：引入新技术、新
业态，提高服务的技术含量和产品附加值，我国物业服务企业已经开
始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。资本市场的青睐也
为物业服务企业带来了新的发展机遇

资本市场第一股。截止到2017年10月15日，目前已经有5家物业上市，
根据2017年10月15日收盘数据，五家上市企业中，绿城服务的市值最
高，达到142亿港元

服务企业在新三板上市（剔除掉未公布2017年半年报的公司），多家物
业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。2017年上半年，保利物业、
信谊股份等多家企业陆续登录新三板。从新三板物业管理行业来看，行
业PE经历了大幅上涨后又回归到2014年水平。2015年下半年开始，随
着物管公司挂牌数量增加，行业PE开始平均化，16年平均PE为52倍，
17年为21倍。从港股来看，目前维持在20—30倍的水平。因此我们认
为物业管理业务的行业平均PE水平在30倍左右。可以关注以下几个标
的：嘉宝股份（834962.OC）、开元物业（831971.OC）、盛全物业
（834070.OC）、美的物业（839955.OC）和新鸿运（833440.OC）

■风险提示：行业发展不及预期；物业费收缴率降低；物业费提价受阻新三板主题报告
本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

内容目录
1.地产业从“增量”建设进入“存量”经营模式，物业行业令人眼前一亮.......7
1.1.20年快速发展，房地产行业从增量建设进入存量经营模式7
1.2.1981年启程，砥砺前行，2014年迎来物业发展元年..........8
2.十年：见证物业行业快速发展，多元化+智能化+集成化是看点10
2.1.行业集中度提升，规模越大企业发展越快...10
2.2.内生式增长+外延式并购，助推管理规模十年扩张4.8倍.11
2.3.基础服务规模强势扩增，创新多种经营提效益，驱动营收大涨6.6倍...12
2.4.多种经营+新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长6.5倍....13
2.4.1.不同的计费方式：大部分企业偏向包干制....14
2.5.转型智能化、集成化，掘进增值服务...........15
3.未来：技术+资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海......16
3.1.站下当下如何看未来？集中度继续提升，企业规模分化加剧，发展路径出现差异......18
4.领头羊：港股物业公司深度分析，理清发展脉络.19
4.1.绿城服务：聚焦高端人群，“园区服务”板块发展为增长新动力19
4.2.彩生活：社区物业运营商，逐渐转型为互联网企业...........21
4.3.中海物业：背依集团力量，业务保障稳健增长.......23
4.4.中奥到家：聚焦长三角+珠三角，“线上平台+线下管家”双轮驱动........25
5.海外市场：北美物业行业领先者FirstService，市值翻了3倍之多....27
6.看资本市场物业行业和相关物业股的估值表现究竟如何？.........30
6.1.香港主板：最早一批的物业公司，数量达到5家..31
6.1.1.相关资本介入—以自身规划为前提，攻城掠地........31
6.2.国内A股：碧桂园物业、南都物业同冲刺，IPO或进入倒计时..33
6.3.新三板：物业管理行业的沃土...........34
7.新三板物业服务业的“金矿”.........38
7.1.嘉宝股份（834962.OC）：蓝光发展控股字公司，物业管理+商业运营双发展.38
7.2.开元物业（831971.OC）：生活+文化+养老三位一体，业务扩张剑指全国.......40
7.3.盛全物业（834070.OC）：英式服务内核，定位高端市场41
7.4.美的物业（839955.OC）：打造丰富物业内涵，提供增值服务....43
7.5.新鸿运（833440.OC）：由官方小众市场向公众市场转型，进军互联网产业....44
图表目录
图1：房地产增加值（亿元）......7
图2：房地产增加值占GDP的比重（%）.......7
图3：全国住宅竣工面积（按月-累计值）........7
图4：全国住宅施工面积（按月-累计值）........7
图5：全国住宅竣工面积（按年度）.....8
图6：我国人均居住面积（平方米）.....8
图7：中国物业管理发展历程......9
图8：中国社区物业现状及问题..9
图9：物业管理市场中各主体的关系.....9
图10：新时期下中国物业管理行业发展逻辑.10
图11：全国物业管理面积（亿平米）、百强企业市场占有率...........10
图12：2013-2016年百强企业管理规模变化趋势.....10
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看