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┃研究报告┃

房地产行业

2017-5-1

业绩高涨，ROE回升，资金充裕
——2016年报及2017一季报综述
行业研究┃深度报告

评级 看好 维持

报告要点
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2016年，政策层面由松至紧，但行业全年整体而言维持较高的景气。15.73亿平
的销售面积创历史新高；6.95亿平的库存同比首次出现下降（-3.20%）；新开工
同比实现8.10%的增长，同时，投资增速亦止跌回升，全年同比增长6.90%。进
入2017年一季度，在限购不断升级的背景下，销售增速不断回落，但库存仍处
于下降趋势中，开工情绪依然较为乐观，累计增速仍处于上升中；投资也延续上
涨之势，2017Q1累计增速达9.10%。

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2016年，122家A股房企实现31.71%的营收增速，同比提升15.32pct；归母净
利润增速43.71%，大幅提升43.42pct，业绩向上的房企数量占比高达71.31%。

2017Q1，营收增速为9.82%，归母净利润增速为54.60%，或由于部分利润较高
的公司本期结转项目权益比例提高所致。2016年，销售额前10的房企总销售额
占比提升至18.72%；2017Q1，占比提升至31.39%，集中度加速提升。2016
年房企拿地规划建面同比增长34.55%；总价大幅提升74.47%；均价增长
29.66%。一季度，随着调控加强，房企拿地均价增速回落至2.21%。

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2016年，地价的大幅上涨等因素致使房企毛利率继续下滑，但由于三项费用率
有所降低，助力净利率同比实现0.42pct的提升。周转的加速、杠杆率的提升带
动ROE由8.14%升至9.68%。2017Q1，随着地价涨幅的不断缩窄，毛利率下
滑幅度同比也缩窄了2.40pct。一季度费用率有所提升，但税金及附加的降低使
得房企净利率提升2.84个百分点，叠加杠杆率的提升助力一季度ROE同比由
1.18%提升至1.56%。

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2016年及2017年一季度，房企的资产负债率均有所上升，其中2016年由于应
收账款的大幅增加等，真实负债率下降0.34pct。2016年整体融资环境的宽松助
力房企财务费用率降低0.16pct，但2017年一季度随着资金的不断收紧，房企财
务费用率同比提升了0.18pct。良好的销售使得房企2016年经营活动产生的现金
净流量大幅增加至1697亿，货币资金覆盖率大幅提升至1.65，2017Q1货币资
金覆盖率也提升至152.22%，房企当前短期偿债能力较强。

[Table_Author] 分析师 蒲东君
（8621）68751192
pudj@cjsc
执业证书编号：S0490511090002
联系人 吴海健
(8621)68751692
wuhj2@cjsc

联系人 刘清海
(8621)68751692
liuqh3@cjsc

[Table_Company] 行业内重点公司推荐
公司代码 公司名称 投资评级
001979 招商蛇口 买入
601155 新城控股 买入

[Table_QuotePic] 市场表现对比图（近12个月）

-12%
-8%
-4%
0%
4%
8%
12%
16%
2016/52016/82016/112017/2
房地产沪深300

资料来源：Wind

[Table_Doc] 相关研究
《限购继续升级，三线量升价降》2017-4-22
《销售向下投资向上，把握高业绩机会——统计
局1-3月地产数据点评》2017-4-17
《销售向下投资向上，把握高业绩机会 ——统计
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风险提示： 1. 政策收紧。

请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 22

行业研究┃深度报告
目录
行业分析：高销售，高景气 .......... 5
政策前松后紧，不改销售大年 ......... 5
库存拐头向下，带动良好去化 ......... 7
开工势头良好，投资增速升高 ......... 8
业绩分析：高盈利，高增长 .......... 9
业绩强力改善，盈利普遍提升 ......... 9
分化之势仍在，龙头依旧强势 ....... 10
资源优势逐渐凸显，集中度加速提升 ........ 11
房企加速拿地，量价大幅提升 ....... 12
盈利能力：毛利率继续下滑，ROE止跌回升 ..... 13
毛利率继续下滑，降幅有所扩大 ... 13
费用率降低，净利率有所上涨 ....... 14
周转率增加，助力ROE止跌回升 . 15
财务分析：资产负债率提升，17Q1资金成本上涨 ......... 16
资产负债率上升，真实负债率降低16
16财务费率有所下降，17Q1融资成本上涨 ......... 16
现金流大幅增加，货币资金覆盖率快速提升 ......... 17
重点公司对比分析 .......... 18
绿地营收规模领先，利润还看万科19
ROE升降参半，荣盛、新城涨幅居前 ...... 20
负债率普遍提升，货币资金覆盖率较好 .... 20
投资建议：把握结构性机会 ........ 21

图表目录
图 1：2016年商品房销售面积和销售额均创历史新高 . 6
图 2：2016年高销售助力房企销售收入大幅攀升 ........ 6
图 3：2017Q1，在限购不断收紧中累计销售增速已现下滑 ..... 7
图 4：2017Q1销售增速的下滑使得房企的销售收入增速也出现下降 .. 7
图 5：2016年高销售带动库存实现2008年以来的首次下降 ... 7
图 6：房企的去化周期在2016年大幅下降，降幅同比扩大10.47pct .. 7
图 7：2017Q1整体库存依然处于下降通道 ...... 7
图 8：由于2017Q1销售增速的下滑，房企去化周期降幅有所回升 ..... 7
图 9：2016年新开工面积同比实现8.10%的高增速 .... 8
图 10：2016年房地产开发投资完成额增速同比提升5.90个百分点 ... 8