深圳经济特区自建立以来，已取得有目共睹的巨大成就。特别是“十二五”
时期，深圳不仅取得经济快速腾飞，城市化进程也越发加快，城市空间呈现网状
的扩张和延伸，并由原来的四个行政区，扩展到八个行政区。因深圳经济特区设
立之初特区面积的狭小，以及原特区内外经济发展水平不同步、城市规划不统一
等因素，造成了城市空间资源极利用不均衡，城市用地被大量的城中村、老旧工
业区占据，城市发展受到了土地空间的严重制约，进而影响了城市整体的服务功
能和人们生活质量的提高。
在深圳市可供开发土地这一稀缺资源供应量日趋紧缩的背景下，通过对老旧
城区进行城市更新,来加快释放城市空间和促进产业功能的战略性优化，增加土
地储备，已成为深圳市破解土地困局的必由之路。在深圳市政府的主导下，进行
旧工业区升级改造已成为房地产建设领域投资建设的热门,但旧工业区改造项目
因面临工业区权属复杂、利益主体众多、市场需求变化快、以及政府政策不清晰
等因素，具有相对更高的风险和不可控因素,若无详实的市场调査、客观的可行
性研究，则更容易忽略对不可控风险因素的预判。
本文所采用实例研究的项目位于深圳市的龙岗区，是典型的旧工业区改造项
目。本文重点关注项目开发前期的投资决策阶段中的项目可行性研究，综合项目
管理理论、旧城改造理论的启示，通过深入研读本地政策，调查走访国内外同类
型改造项目，采用实例研究、对比分析已获批的项目数据，通过SWOT分析法等，
更直观项目所在区域的市场和宏观环境，对项目开发的产品形式进行准确市场定
位，进而对项目开展规划设计，并结合项目可能出现的不同容积率指标以及改变
产品业态配比，分别进行项目的投资测算。通过财务指标分析研判其经济效益、
风险因素和控制措施，综合论证项目投资的可行性，以此来为国内同类型旧工业
区改造项目的投资可行性研究提供一定的借鉴意义。