“4.15新政”对房地产市场的走势影响 2010年4月 新联广谨呈 “4.15政策”内容 4月14日 对贷款购买第二套住宅房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对于购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平 4月17日 对商品房住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放都买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款； 各地政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数； 建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民正宗负责、城市人民政府抓落实的工作责任制 4月17日 房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，名吗标价对外销售 “4.15政策”出台背景分析 房地产市场现状 影响政策出台的几方面因素： 全球经济及国内经济 国内经济结构调整 国计民生影响 因素一：全球及国内经济形势 全球经济复苏进程加快 世界经济强劲复苏，国际货币基金组织已经先后四次上调对2010年世界经济增长率的预测。2010年3月份，国际货币基金组织对2010年世界经济增长率的预测为4％； 欧美、以及其他经济体已经逐渐摆脱经济危机，2010年开始缓慢回升； “三驾马车”重新拉动国内经济 随着世界经济强劲复苏，经济危机缓解，中国对外贸易逐渐增加，2009年，中国对外贸易出口总额达到1.2万亿美元，成为世界第一出口大国； 经济复苏政策、房地产扶持政策的出台，以及信贷的相对宽松，致使国内投资总额大幅增加； 国家一系列政策，如假日消费、家电下乡、汽车下乡等都起到了积极的作用， 国内消费额大幅增长，2009年全国消费总额12.53万亿元，同比增长了15.5% 因素二：国内经济结构调整 中国经济结构矛盾重重，调整紧迫性凸现 经济增长背后的结构失衡，引发了中国土地、能源及原材料的紧张，中国经济原有的二元经济结构没有改变，经济可持续增长问题严重； 投资热情、投机热情高涨； 内需严重不足； 房地产新镇是经济结构调整的先兆 随着世界经济及国内经济的好转，以及国内目前经济结构转型的紧迫性凸，房地产已经不再是拉动GDP增长的重要一环； 4月份紧锣密鼓出台的房地产新政，绝不仅仅局限于房地产市场本身，而是中国经济结构调整的重要组成部分 因素三：国计民生影响 通胀压力进一步上升，资源价格上涨 CPI压力持续上升 全国房价持续上涨，部分区域涨幅较大 民众意见较大，调控房价呼声较高 CPI当月同比值 因素四：房地产市场现状 土地市场火热，地王频出； 国家对房地产市场调控不力； 市场上投资、投机行为盛行； 房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨； 随着2009年楼市的复苏到火热，房地产扶持政策的实施，信贷的宽松，大部分的开发商度过了困难期； 开发商资金宽裕的同时，重新燃起拿地的热情，随着众多央企的进入，土地市场变得火热，地王频出； 土地市场火热，地王频出； 2010年3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%， 达到近年来新高 09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年一季度，全国商品房销售均价达到5193元/㎡，同比09年一季度上涨16% 2010年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3% 一线城市：2010年3月份与09年同期相比平均上涨55% 一线城市房价疯狂上涨 二线城市：四大二线城市2010年3月与09年同期相比 平均上涨47% 部分二线城市房价过快上涨 促使本轮房价快速增长的四大成因 政策的两面性 信贷投放过量 通胀预期加速 市场供给不足 本轮房价快速增长的原因 成因一：政府的两面性 推高房价 北京：及你那3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330%； 深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的房价也几近翻倍； 海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨； … 调控房价 2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了是一条工作措施，即“国十一条”； 银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点； 3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价； … 两面性 成因二：信贷投放过量 2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷放量的27%，预计全年总贷款量的35%，投放过量 成因三：市场供应不足 截止2010年三月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月 成因四：通胀预期加速 2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年的最高 2010年1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨 政策的出台是对高房价呼声的回应 在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心 政府的杀手锏：“4.15新政”出台 “4.15政策”影响分析 全国一线重点城市楼市表现 新政前后重庆房屋价格下降12.8% 新政（4月1到18日为新政前,19日到25日新政后,下同）前后相比,成交房屋价格下降12.8%； 总价在100万元以上,或者单价超过8000元每平方米的二手房源,影响最大 新政前后北京销售量下降11.39% 新政出台后，北京房地产市场成交量在连续七周上涨后，首次下滑，日成交量下降19%； 北京房地产交易管理网数据显示，4月12日-18日，期房、现房成交总量呈现环比下滑趋势，共减少了315套，降幅达11.39%； 4月17日到4月23日，广州新房成交1254套。受09年底到2010年初出台的系列政策打压，加之两会期各界对房价的“讨伐”，出现同比大跌43.3%的局面 广州成交量同比下降43.3% 新政第二周上海楼市加大优惠成交仍惨淡 新政后众多楼盘打折，最低优惠到9.5折，但成交惨淡，环比成交下滑13%； 二手房受到严重冲击，成交量下跌50%。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看