高新怡众名城2011-2012营销推广简思 谨呈:长春高新房地产开发有限责任公司 本方案保密等级：AAA，具备专属权 主创人员作品摘要 融创上城[2007-2010]品牌整合 协助融创上城企业品牌成功地从去顺驰后带来的不利影响，转入上城品牌时代，并发起上城汇圈层，以老业主为挖掘重点，使项目忠诚度、美誉度迅速提升，很大程度上为后期新产品上市贡献了极大的力量。老带新、重复置业率成几何倍数增长，为企业带来了良好的利润，实现名利双收 融创上城[2007-2010]产品突围 面对多层产品市场竞争激烈的格局，我们创造性地提出差异化竞争概念——花墅洋房。并以此作为炒作出发点，开展“洋房打假”活动，树立本案鲜明的洋房教父形象，成功取得了高回报，造成2009年连续7次开盘7次清盘，并创造1分钟抢购奇迹，称颂春城楼市一时 中国房地产与住宅研究会人居环境委员高度评价： 上城的房子已经处于全国领先水平，让人非常欣慰，也非常高兴。相信未来长春市房地产发展一定会有更好的前景。 上城的退台设计、低容积率、景观园林受到中产阶层的推崇，这方面应该值得鼓励，这是品质的代表，是新的生活方式的代表 面对市场上竞品众多的小高层，本案上上城提出“以别墅品质建小高”，迅速划分市场份额，使得上上城产品从开盘起价4000元/平米在半年内提升至6500元/平米，还供不应求 融创上城[2007-2010]产品突围 别墅产品顺势定位为“新德系都市王者隐居”，以时代王者的气度切得市场上低调奢华的高端客群，并在2008年房地产最低谷的8月份实现旺销7000万月销售额的佳绩 营销创新：大盘效应，饥饿营销法 针对2010年上城即将封园的特点，提出抢购争封的概念，掀起上城全线产品抢购热潮。 以别墅、花墅洋房、观景小高层剩余套数为吸引点，发起热销攻势，引起市场争抢。 针对商业综合体和商业街，采用富人家门口的财富为吸引点，拉动投资热潮，收效良好。 推广频次减少，费用减少，收益却成倍增加 融创上城[2007-2010]营销创新 2010年融创上城年销售额：6.8亿元（住宅清盘）； 2009年融创上城年销售额：10亿元； 2008年融创上城年销售额：4.5亿元； 2007年融创上城年销售额：3亿元； 服务前 融创上城[2007-2010]业绩一览 2006年融创上城年销售额：2.29亿元； 2005年融创上城年销售额：2.25亿元； 2004年融创上城年销售额：1.87亿元； 承接后 85Who am IWhom to say 报告结构 ——卖什么？ ——卖给谁？Mission ——目标梳理How to Do ——怎么卖？Mission ——目标梳理 报告结构 2010年政策汇总 2010年房地产调控政策汇总 2010年中国楼市，“调控”成为楼市总旋律。国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地……这其中最具代表性的的应是二套房、房产税、限购令。 3月18日，国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企15天推出房地产业务。 4月份，国家颁布号称“史上最牛”的房产调控“国十条”。 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭，贷款首付款比例不低于30%。国务院规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 今后未获得预售许可的商品住房项目，房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用 2010年市场回顾 目标梳理 项目概况 2010年政策回顾 金融政策 1月12日，央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款贮备金率0.5个百分点。同月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。矛头慢慢指向房地产。 4月11日，银监会规定，银行不得对投资购房贷款；15日，国务院常务会，贷款买二套房首付不得低于50%；17日，国务院，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，未能提供一年本地纳税证明的非本地居民暂停发放房贷。 7月初，对于个别地区开始全面放松第三套房贷，银监会负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 公积金政策 第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍(即在首套房利率基础上上浮10%)。 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% 2010年市场回顾 目标梳理 项目概况 2010年政策回顾 土地政策 3月10日 《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》以加大保障性住房的土地供应。 4月20日 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题通知》着力解决预售汇总存在的违规行，为并提出有监管机构负责监管预售资金，具有很强的针对性和操作性 2010年市场回顾 目标梳理 项目概况 2010年政策回顾 2010调控小结 2010年调控小结 “国十条”凶不过央企顶风竖旗，房价依旧高昂，楼市依旧红火。“国十条”政策正规化和政策发力会在2011年完善，政府在CPI和房价高涨的双重压力下走进2011年会加大调控决心。但是考虑经济平稳性恢复，不会大刀阔斧，仅仅维持面子而已。 “新国十条”的出台并没有对二三线城市产生过多的影响，长春市场量价齐升。分析认为主要有以下几点原因： 1. “新国十条”针对的是部分房价上涨过快的一线城市，而长春市场仍处在一个健康、稳步的发展阶段。 2.由于调控政策对于一线城市影响较大，开发商将目标锁定在了利润空间相对较大的二三线城市，如恒大、远洋、龙湖等，加之之前的万科、中海、保利等，有效带动了长春房地长市场的快速发展。 3.调控政策目标直指投机性购房，而长春市场目前仍以刚性需求的购房者为主，因此销量并没有受到影响，当炒房投资者退出一级城市，势必导致某些投机者要涉足二线城市，带动价格的上涨 2010年市场回顾 目标梳理 项目概况 2010年政策回顾 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看