新东方山居小镇 缔造生态文化和谐优美的东方人居典范 鹤山 十里方圆推广方案 王志纲工作室 2008.01 “自古不谋万世者，不足谋一时。 不谋全局者，不足谋一域。” ---[清] 陈澹然《寤言二迁都建藩议》 目录 第一部分 推广前提 一、珠三角新走势 二、江门后发优势 三、江门地产竞争 四、地产文化时代 五、方圆的竞争力 第二部分推广主题 一、总体定位 二、主题口号 三、规划提升 第三部分推广策略 一、总体策略 二、话题设计 三、公关活动 四、总体部署 五、工作模式 第一部分 推广前提 一、珠三角新走势 二、江门后发优势 三、江门地产竞争 四、地产文化时代 五、方圆的竞争力 一、珠三角新走势 如果说工业化时代一切以效益为目标的话，那么工业化之后的时期，人类开始反思和关注效益之外更多的问题，包括环境问题、文化问题、生活品质与健康问题等等，人们试图改变工业经济带来的许多“非人性化”问题，回归人文关怀，道理很简单：当物质生活满足后，环境品质和精神生活成为追求焦点。于是那些保持了良好生态的地区，就迎来了新的发展机遇和发展模式。广东珠三角境内的情况也不例外。 钱纳里工业经济阶段理论 2007年，广东GDP突破3万亿元，继超过亚洲“四小龙”中的香港、新加坡后，又超过台湾。 2006年珠三角人均GDP为47094元，合6148美元。 2007年广州市人均GDP为71219元，约9302美元(广州统计局发布)，进入发达经济阶段。 佛山2007年底，人均GDP已经接近8000美元，其08年主要发展目标是实现人均GDP9000美元。进入工业化后期。 日本人均GDP在1984年超过了1万美元，中国香港、新加坡、中国台湾地区和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元 七大经济区的工业化进程：分项得分（1995/2000/2005） 由《中国工业化进程报告-199 5～2005年中国省域工业化水平 评价与研究》知：珠三角工业 化水平综合指数为80，人均GDP 综合指数为71，均位于全国前 列，珠三角处于工业化后期的 前半阶段（四<Ⅰ）。 注解：阶段划分采用中科院综 合性指标体系划分法，划分前 工业化阶段,（一）工业化初期 （二）工业化中期（三）工业 化后期（四）、后工业化阶段 （五），每个阶段又分为前半 阶段和后半阶段(Ⅰ、Ⅱ) 区域城市新格局： 后工业时期，珠三角区域城市功能重新定义，城市客厅、城市工厂、城市休闲渐次分明。其中，花清板块和西江沿岸凭借良好的区位和优美的环境将承担城市休闲的功能。 客厅型城市：广州、深圳 工厂型城市：南海、顺德、中山、东莞等地 休闲型城市： 北部：花都、清远、从化地区； 西部：以江门五邑为代表的西江沿岸地区。 在区域内部资源互补的情况下，发达的工业化地区人居思潮日益倾向生态化、休闲化、健康化和内涵化，追寻山水文化人居平台成为潮流趋势 城市客厅 城市客厅 城市工厂 城市工厂 城市工厂 城市工厂 城市 休闲区 城市 休闲区 广州 深圳 鹤山迎来全新发展机遇 广佛一体促进江门休闲人居大发展，鹤山首当其冲 业内人士称：前30年看港深莞，后30年看广佛。 广州实施“退二进三”政策，发展第三产业特别是生产性服务业的优势；佛山重点发展第二产业尤其是制造业、物流业、信息产业等先进制造业，这些产业发展必将带来更多产业人口，形成大规模的置业需求潮； 广州核心区住房压力导致人口外移寻求更好的空间；另一方面佛山在经历工业的大力发展后，环境今非昔比，也形成一股外向置业的需求群体。 广佛休闲人居消费南向辐射是历史的必然，鹤山机遇无限 江门地区，与广佛都市圈仅一江之隔，环境良好，资源丰富，发展蓬勃，与广佛形成优势互补，具备吸纳广佛休闲人居消费的条件。而作为江门门户和对接广佛的桥头堡，鹤山，当率先在西江两岸互动中受益 二、江门后发优势 江门正处于城市化快速发展阶段，其人均GDP历年增长情况是： 1)区位优势： 广佛辐射第一站，粤西发展的重要门户 2)生态优势： 珠三角第二个后花园，山水环绕，生态优美，资源丰富 3)侨乡优势： 中国第一侨乡，文化多元，底蕴深厚 4)文化与休闲优势： 文化与休闲优势：资源丰富，特色突出 江门顶级休闲资源 小结： 三、江门地产竞争 江门的后发优势正在逐步显现，在房地产领域的发展就是明显的证明。无论从开发规模、销售价格、对外地大型开发商的吸引还是对外围消费者的吸引上，都呈现着一派令人欣慰的景象。同时，竞争的日趋激烈，也酝酿着地产升级的风暴 （1）江门楼市逐步走热 主要体现在三个方面，首先是大盘陡增。显示了实力型开发商的增加、自我配套能力的增强以及对市场的乐观 其次是地产大鳄渐多。不少本省著名大开发商先后进占江门，品牌竞争已然开始。品牌口碑对市场号召力起着重要影响 再次是价格渐升，这是品牌化开发和社会经济增长必然的结果 商品房均价2007年破3000元关口 2007年1-6月份江门商品房月销售均价 （单位：元/平方米） 2007年1-6月份江门商品住宅月销售均价（单位：元/平方米） 2007年1—6月份江门别墅月销售均价（单位：元/平方米） 首先是硬件与配套的竞争：各楼盘在力所能及的前提下纷纷把可见的硬件与配套系统做的足令消费者眼花缭乱; （2）江门地产竞争的四大特征 其次是区位与价格的竞争; 江门市域之内也存在区位优先选择问题，市中心城区具有压倒性优势，而鹤山的门户优势及其价值尚未得以完全彰显。在很多情况下只有以价格取胜。（图表数据来源：方圆地产） 再次是鲍鱼和青菜的竞争; 如果把别墅比作鲍鱼，洋房比作青菜的话，这两类产品在江门的市场表现很有特色。 别墅做先锋： 销售良好，一是喝了当地高端市场的头啖汤，如台山碧桂圆的别墅多为台山本地人购买；二是高速发展的城际高速路网已将珠三角城市群连成一体，江门房产市场别墅的环境高地与价格洼地效应吸引了不少市外（如南番顺）财富阶层购买力进入江门。 洋房推进慢： 一是目前江门洋房主要的购房人群以本地人为主，而本地消费能力相对有限，二是周边发达地区的洋房消费群体尚未被大规模吸引到江门，故以量取胜的洋房往往在价格低迷的情况下销售依旧缓慢。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看