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枣庄位于山东省南部，东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡曲阜、邹城，是中国的“江北水乡运河古城”
城市概况
2015年新城区计划完成投资125亿元，建成区面积达到16平方公里； 2020年，新城区将与薛城区、高新区融为一体，形成城区面积达100平方公里，人口80万人的大城市格局
新城崛起
建设情况
居住用地已出让150.78公顷，占新城区建设用地面积的15.1%（一般标准为22%—32%）；已出让居住用地占规划居住总用地的比例不足50%； 商业金融用地已出让56.02公顷，占新城区建设用地面积的5.6%（一般标准为8%-10%）；已出让商业金融用地占规划商业金融总用地的30.2%； 文化娱乐用地已出让2.39公顷，占规划总用地的4.6%。 以上三类土地开发严重滞后，亟需加快速度！
问题二：城市活力欠缺 居住开发不“给力”，人气不足，商业金融、文化娱乐等服务设施功能不完善，导致城市功能与产业功能发展脱节，未能形成活力四射的新城区
问题一：居住功能开发不足 市级管理功能初具规模，居住功能出现短板，开发规模偏小，开发速度缓慢，导致人气难以集聚，商品房空置率高
化解之道： 1、以混合居住社区为载体，增加常住人口，形成和谐人居氛围，不断聚集人气； 2、打造大型商业综合体，提高城市品位，注重对商业氛围的营造，以商业留住人气，以人气带动产业； 3、完善文化娱乐配套设施，满足居民精神文化诉求，提升新城区向心力。项目概况
1、项目背景 2、项目必要性分析 3、项目可行性分析
“四位一体”项目包括棚改房、廉租房、经适房和商品房。 意向需求建设用地1500亩，总建筑面积118.52万㎡。 项目保障房40.52万㎡，4880套，其中300套务必于今年9月份开工。 目前项目初步确定三块用地可供选址
项目背景
枣矿集团于2010年5月份向市政府递交了《关于在新城拟建“四位一体”大型社区的报告》。今年5月份，枣矿集团再次报告相关情况：
项目必要性分析
推动枣庄市保障房建设 本项目保障房建设规模大，有利于增加枣庄市的住房供给总量，提高住房保障水平；同时力求把项目打造成为“领先全省、示范全国”的标杆项目，使枣庄市的保障房建设走在山东省乃至全国的前列，提升枣庄市形象。 导入常住人口，聚集人气 项目建成后将为新城区导入大量人口，其中保障房常住群体1.7万人，将大大提升新城区“人气”，人气催生商业服务业和公共配套设施建设，从而带动各类基础设施发展，促进新城区持续发展
增强产业动力，带动经济发展 房地产业发展有强烈的波及效应和拉动作用。统计数据表明房地产值每增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5单位到2个单位。此项目能发挥房地产在产业链的带动和反哺作用，增强产业集聚力，唤醒经济发展内在动力。 完善城市功能，提升城市活力 项目建设后补充居住、商业、公共服务等城市基本功能，带动周边服务设施配套建设，发挥城市聚合功能，提升城市价值，形成生活配套设施齐全、综合发展、独立性较强、有竞争力的现代化新城
项目必要性分析
项目可行性分析
基础设施
经验
枣矿集团已在市里调度的矿区棚改整体工程中完成部分工程，下属广安房地产公司还在进行着多个改造项目，拥有此类项目开发经验
项目用地周边交通便利，基础设施完善，城市供热、供水、供电、通讯等公共设施项目配套基本齐全
本项目受到枣庄市政府和矿务局的高度重视，支持力度较大；备选地块基础条件较好，配套设施齐全；同时枣矿集团资金雄厚，有房地产开发经验，能够保障项目的顺利进行。保障房用地需求分析
1、保障房需求情况 2、保障房需求修正 3、保障房用地需求分析
保障房需求情况
枣矿集团保障房需求情况一览表
单位：户、万㎡
枣庄市经济适用住房管理办法：经济适用住房套型建筑面积应控制在60平方米左右。 枣庄市城镇廉租住房管理办法：按经济适用房政策标准新建或购置部分廉租住房
注：户均人口按照3.5人/户，配套公建2900㎡/千人
保障房需求修正
根据相关行业标准，参照枣庄市实际情况，保障房宜建成多层，建议容积率为1.3
保障房用地需求分析项目选址分析
1、候选地块分析 2、项目选址模糊综合评价
候选地块分析
枣庄市政府根据城市上位规划，结合项目用地要求，将A、B、C三块地作为“四位一体”项目的候选地，其中棚改房、廉租房、经济适用房等保障房项目计划用地530亩
地块A：
候选地块分析
位于高新区，靠近大沙河，总用地面积1330亩，净用地面积1119亩。 有利条件： 地势相对平坦，交通便利； 临枣矿医院，配套基础设施较好。 约束条件： 包含部分基本农田（近550亩），调整难度大； 包含部分村庄住宅，拆迁量大； 有高压线穿越地块，变更难度大
地块B：
位于新城区，北临巨山，南邻鸭山，包括珠江路以南、北两个地块。珠江路以南总用地面积996亩，其中净用地面积826亩；珠江路以北总用地面积1638亩，其中净用地面积1315亩。地块B合计总用地面积2634亩，净用地面积2141亩。 有利条件： 交通便利，珠江路横贯东西，靠近京沪高铁车站； 靠近城市建成区，基础设施条件较好； 地块面积充足，有利于后续开发。 约束条件： 保障房用地占用核心区优质配套资源； 珠江路以南地块规划用地性质为绿地
候选地块分析
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