2011年对住宅市场的“超控”局面，对商铺市场构成相对利好！
随着对住宅宏观政策层面的调控，市场预期发生变化，使得商业地产的需求快速升温，将会使今年商业需求大大增长，是项目入市面临的好时机。 2011年，在住宅市场冰冻的情况下，商铺供应有可能放量，项目宜尽早入市，抢夺客户资源
杭州商铺市场每年250余万方的商业成交量，走势平稳，无大起大落
商铺以双层商铺为主，主力户型以小户型为主，其单价在12000--15000元/方，商铺的销售去化率在85%左右。商铺的整体出租率在60%左右，闻兴路段的商铺出租率较高
已上市商铺基本去化完毕，无明显竞争压力
随着这两个商业体的出现，闻兴路商业重心有往东发展的趋势，对本项目商业区位有利好作用
未来商业核心
目前商业核心
众安启航社 3万方商业招商
博凡实业57号地块
潜在供应量还未推向市场，不产生直接竞争
入市时机选择
政策面：对住宅市场的政策严控将继续，形成对商铺市场相对利好的市场局面； 市场面：已上市项目基本去化完毕，潜在供应未推向市场，在本区域内项目无明显竞争压力；投资者对商铺的投资热情升温，投资需求有待承接 项目面：项目已处于准现房阶段，公司要求尽快实现资金回流
我们建议项目4月中下旬推向市场， 抢占先机
区位：项目位于镇级商业街闻兴路上，有利于商业的延伸，同时西临区域交通主干道—时代大道，商业可视性与可达性俱佳。 周边资源： 项目处于闻堰镇行政中心区域，闻堰镇政府及闻堰文化体育中心临近本项目，商务消费人群处于本项目的辐射范围内； 项目周边还有闻堰中小学，为项目提供了充足的人流量，有利于商业的迅速培育
项目区位条件较好，周边可利用资源丰富，项目存在对现有闻堰商业层级进行提升的空间。 但是，目前项目周边的商业氛围还不够浓厚，缺乏人气
外部交通 项目处于时代大道及闻兴路交叉口，距离杭州市区13公里，距离滨江市区8公里，距离萧山市区10公里，都为半小时辐射商圈范围之内。 区域内有多条公交线路：（1）522线，从东方家具市场到义桥公交站；（2）322线，杭州汽车南站到东方文化园；（3）706线，火车南站（萧山）到闻堰文体中心；（4）716线，萧山杜湖到闻堰文体中心；（5）222夜班车，城战火车站到东方文化园。完善的公交网络，将大大提高小区未来人口的导入情况，而项目紧靠闻堰文体中心站，对项目小区人流的导入起到关键作用
项目无论从交通干道环境的可达性，还是公共交通环境都是十分便利
B
C
A
北大门
B
A
西大门
时代大道
闻兴路
C
C
A
从项目的交通可达性，项目的可视性来评价商铺的价值。 项目位于闻兴路与时代大道的交叉口，外来车辆到达方便，而项目入口处的位置整体商铺可达性较好。 项目沿时代大道的商业整体可视性比较好，无论从市区、湘湖、萧山都是通过此道路。 小区主入口的区域整体商业价值也相对较高
A
北大门
C
西大门
时代大道
闻兴路
A
A
A
B
B
C
C
C
B
使用价值分析从产品户型的面积、整体结构、使用性能、楼层等方面来衡量商铺的价值。 项目现有一层小面积商铺，从产品本身来看都是价值最高的；而闻兴路与时代大道交叉口的商铺整体面积较大且是三层商铺价值一般；而西大门路口处整体物业结构较差，柱网比较密集商铺使用率不高； 商业现有面积的多样性，有利于项目业态招商，也有利于不同面积的销售
B
B
时代大道
A/C
B
A/C
D
北大门
B
C
西大门
闻兴路
D
D
诸：项目北侧一层单铺为A类，二层单铺为C类
从销售价值考虑，从商铺位置、商铺使用功能、销售面积、销售总价等方面，考虑其商铺的去化率。 商铺整体去化率是 保障资金的回笼，价值的体现； 项目商铺从商铺面积、商铺物业条件、商铺的销售总价等多个方面，我们要找到有销售抗性的商铺，用不同的方式进行解决
C
B
92%---60%---47%，从中可以看出部分商铺存在销售抗性
北大门
西大门
B-10号 （2号楼）
B-9号 （3号楼）
B-8号 （4号楼）
2层对内商铺（2个）：对内开，可视性差、可达性差，但物业条件较好;可以与前面商铺打通一起销售，消除抗性。 二楼单层铺（20个）：可视性较好，但可达性、物业条件都较差；以销售价格差价来实现去化。 3层商铺（1个）：该商铺为时代大道3901、3903、3905、3907、3909号商铺；可视性好、可达性好，商铺物业结构较好，但独立产权且建筑面积近2000平方，致使销售总价过高，销售去化主要是找大客户
二楼单层铺
1F
2F
3F
2层对内铺
二楼单层铺
3层商铺
5号楼3层商铺（1个）：该商铺为时代大道3911、3913、3915、3917、3919、3921、3923、3925、3927、3929号，商铺可视性较好、可达性好，物业条件较好，但其独立产权，建筑面积3614平方，致使销售总价过高，销售去化主要是找大客户
B-7号 （5号楼）
B-6号 （12号楼）
2F
3F
3层铺
一楼单层铺
12号楼一楼单层铺（2个）：对内开，但可视性、可达性差，但物业条件较好。可以与前面商铺打通一起销售，消除抗性
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