南京毅乔房产置业顾问有限公司熙春 桃李苑 整合营销策略报告初稿 南京毅乔房产置业顾问有限公司第一部分 项目的认知与建议 南京毅乔房产置业顾问有限公司地块区域综合考察分析 本案 南京毅乔房产置业顾问有限公司地块位置 位于洛阳市廛河区。北临熙春西路，南隔林北巷与省林业学校相邻，东面与市回民中学操场一墙之隔，西接洛一高家属院 南京毅乔房产置业顾问有限公司地块中心360全景照片 四周景观缺乏 南京毅乔房产置业顾问有限公司地块内部情况 地块形状不规正，近似于靴子状。北面长约45米，南面长约140米，南北直向距离约200，东西向最狭窄处仅有约15米。现场为毛地，杂草遍地，无任何地面建筑物。地块中部偏南处有一口枯井及一座地下防空洞，防空洞入口向北，下面情况不明 南京毅乔房产置业顾问有限公司周边社区情况 地块北面熙春西路宽约8米、长约800米，周边有洛阳一高、河南省铁路信息工程学校、洛阳市回民中学、新建幼儿园、新建小学。东头为廛河区地税局服务中心及市正骨医院花园。周边主要家属区有洛一高家属院、铁路十五局家属院、原八一纸带厂家属院、区地税局家属院、市财经学院家属院等。地块南面隔部分民房与林北巷相邻。林北巷走向不正，道路弯曲，宽约3米，长约800米。林北巷南侧为省林业学校，地块与该校学生宿舍相向 南京毅乔房产置业顾问有限公司周边商业情况 地块北面熙春西路商户不多，约有50家左右。因周边学校较多，顾店铺的顾客大多为学生。受学生经济状况限制决定，所以商业档次偏低，多为小饭馆、小服装鞋帽店、文具店、日用土杂店等。店铺均为租用附近学校、家属区的，经营面积为20—40平米左右的临街门面房，租金12元/平米左右。熙春西路西侧为爽明街，该路段宽约20米，受洛一高影响，周边店铺不少，其中书店、通讯业店铺、饭馆、小超市居多，租金为20元/平米左右。熙春西路东侧为廛河区主要道路启明南路，宽近百米，各种业种的商铺均有，廛河区较著名的大中型餐饮店铺几乎尽居于此。店铺大小面积不一，租金视地段、面积等情况不同，约为30—60不等 南京毅乔房产置业顾问有限公司周边生活配套情况 地块所在位置主要出入口为熙春西路，偏离廛河区主要道路。但是周边生活配套设施相对比较完善。首先，熙春西路上现已经有幼儿园、小学、中学直至大学校园所在。其次，从本地块出发，步行10分钟范围内包括本区域最大的菜市场——东花坛农贸市场、正骨医院、铁路十五局医院、2家银行、3家超市、移动联通营业厅、理发店等。周边配套设施较为齐全 南京毅乔房产置业顾问有限公司周边交通情况 从本地块向东步行5分钟，即可到达我市东部主要交通干道—启明南路。路口即有9、7、41、56、58路公交车站，可通往我市各个区域。地块向东北3公里处坐落着我市长途汽车客运东站、向西北3公里处坐落着我市火车客运东站，外出十分方便 南京毅乔房产置业顾问有限公司地块居住价值综合评价 南京毅乔房产置业顾问有限公司未来居民生活便利程度评价 未来居民生活便利程度评价 南京毅乔房产置业顾问有限公司我们还必须站在营销的角度 全方位分析项目的优劣势 南京毅乔房产置业顾问有限公司区域地产行情 廛河区由于历史等原因，私有住宅较多，商品房是进入21世纪后才逐渐出现的。商品房在廛河区出现初期并不被该区域居民接受，一是因为大多数居民自有住房，二是对于把自己多年的积蓄交给别人买房子总觉得不牢靠。这与廛河区外来人口不多有关 南京毅乔房产置业顾问有限公司廛河区人群分为几类：1、原住民，其中包括具有较大排他性回民；2、随着城市建设发展，跟随企事业单位到此工作的企事业员工；3、近年来，由于城市边缘区域经济发展越来越被人看好，而从其他区县迁来的部分人群 南京毅乔房产置业顾问有限公司本区域人群住房大多有以下几种：1、利用自家的土地自建房；2、区域内单位自建房；3、在涧西几大厂矿工作的职工在本单位购房；4、租住民房。以上几种居住方式具有一个共同点——价钱相对低廉！这也就是商品房在廛河出现后并没有被人们接受的主要原因 南京毅乔房产置业顾问有限公司廛河区较早的商品房出现在本世纪初期，由中房集团率先在廛河开发了商品房，接着就是新天地置业公司兴建的新天地花园。但是由于本地域住房需求不多，区域整体形象相对落后，以及本市其他区域人员对该区域存在一定的不良印象，导致商品房销售不畅。在2004年时，商品房的价格仅在800元左右 南京毅乔房产置业顾问有限公司从2005年起，陆续有多家地产开发公司进驻廛河区开发商品房项目，市场行情逐渐火热。一是因为该地域位于城市东大门，越来越多的人们看到了未来该区域的发展空间而涌入廛河区；二是70、80年代人群对住房的需求出现阶段性增长；三是部分有投资倾向的人群看中了廛河区房价的增值空间。以上几种人群直接增加了商品房的市场需求量，间接的为该区域地价增长提供了可能 南京毅乔房产置业顾问有限公司安龙地块周边住宅区大多数是学校、企事业单位自建房，尤其是对该地块周边地域调查后发现，近期内并无其他新的房地产项目动工。所以说，如果该地块能够尽早开发的话，则销售时在本地段内无其他竞争对手。如果开发公司能够对项目定位准确，规划、景观、宣传做的到位，将会是很大的市场机会 南京毅乔房产置业顾问有限公司该项目周边主要参照对手为新天地置业公司开发的“新天地花园”。该项目情况如下： 一期于2006年初已经售完，二期预定10月份交房，全部为6层的砖混多层建筑。一期价格不详。二期价格做过几次调整。目前掌握的是2006年10月时四层1710元/平米、三层1800元/平米、二层1690/元/平米，一房一价（以134.7平米为例）。2007年6月底时住房基本售完，仅剩两套。一套因为是一楼，且可以开窗设店，售价为2300元/平米，139.42平米。一套在地下停车场上的6楼，104.13平米，售价1710元/平米。 该项目绿化率30%，容积率1.6，楼间距18米，地下停车位60个左右，约30平米，售价5-7万。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看