joinsun 深圳市众厦地产顾问有限公司 用心，创造价值 To bring about valuation. Being diligently， “小成本” PK “大拆迁” —众厦地产关于拆迁问题的几点建议 1）本项目的属性界定 2）旧改项目阶段规律 3）本项目的核心问题 基于和开发商有效沟通的基础上，表达众厦地产对项 目的初步认知，同时对开发商关心的问题给予初步的 专业建议 一、本项目的属性界定 项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目 项目外部属性界定：老城区公园广场资源、二线临江物业 项目经济指标： 占地约2万平米； 总建面25万平米； 其中： 商业6万平米 办公物业6万平米 住宅、公寓9万平米 项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二线临江、旧改性质的多功能综合体物业 ——本项目是城市老城区的 高容积率综合体物业，多功 能均衡型开发设计方向 二、项目运作阶段规律 前期准备 拆迁实施 改造实施 开发实施 拆赔方案 拆赔谈判 开发方案 风险控制 划分阶段 关键节点 具体操作 众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运作划分为四个阶段 阶段划分依据：旧改项目的运作流程和关键节点 前期准备阶段核心：拆赔方案 1、拆迁的评估价格？ 2、需要还建多少面积？ 3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？ 本项目处在运作的第一阶段 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 规划研究 优惠政策 规划报批 根据当前的沟通，开发商关心的问题是： 针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答 三、项目拆迁的核心问题 1）被拆迁物的价值 3）拆迁赔偿的最优方案 2）政府拆迁赔偿相关规定及案例 评估公式： 被拆迁房屋价值=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价 重置法进行价值评估 被拆迁物的价值 节选政府拆迁补偿费相关规定如下： 一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米 资料来源——《惠州市预存征地补偿款管理办法》《惠州市土地使用权交易市场管理办法》《惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定》《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》 按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，拆迁评估单价在2100——2200 被拆迁物的价值 被拆迁房屋价格=（700×7.5+1240×101.5）×1.2=2140 市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价约3600—3700 被拆迁物的价值 备注：各项目价格是根据市场调研加权综合值，非特定单位价格；样本数量相对有 限，误差因素主要来源调研价格多为挂牌价；本价格时间点为2008.4.17。 物业选取原则：同区域、毛坯房、中低楼层 众厦地产基于市场比较法分析认为： 待拆迁物业的市场价值为3600——3700元/平米 业主要回房屋的，建设单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋，征地拆迁房屋一律按建 筑面积计算，具体补偿标准如下： 1、征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回质量相当的房屋的按1：1（即拆一平方米补回一平方米）补偿。 2、征地拆除质量比较残旧破烂的房屋，在市规划区内补回质量相当的房屋的按 1：0.8（即拆一平方米补回零点八平方米）补偿。 3、征地拆除繁华商业区（环城西一路、环城西二路、中山东路、中山西路、中山南路、中山北路、国庆路、五四路、水门路、南门路、水东东路、水东西路）的房屋，就近补偿的，按本条二款1、2项规定办理；在新区开发区补偿的，按本条二款1、2项规定增加20%办理。 4、房屋内的阁楼（指坡形屋面利用室内空间所搭的阁楼）应按如下标准折价补偿：檐口高度在一点四米以下的按每平方米一百元补偿；檐口高度在一点四米至一点七米的按每平方米一百二十元至一百五十元补偿；檐口高度在一点七米以上、不足二点二米的按每平方米一百五十元至二百元补偿；檐口高度在二点二米（含二点二米）以上的以平房计，按本条一款和二款1、2项规定补偿。 5、房屋内的宅基地不作补偿，有墙扉的可以补回残值。地上种植的果树、蔬菜可由建设单位和补拆迁者协商进行合理补偿。 6、被征地拆迁的房主因居住困难要求啬房屋面积或其他原因所补回房屋比规定赔偿啬积时，增加面积部分，业主应以成本造价补回房款给建设单位 按地方政府规定：还建面积与拆除面积相当 政府拆迁补偿规定 其他设施 电话移装费300元。 有线电视移装费350元/户。 搬家费1500元/户。 房租（6个月计）每月500元 /户 资料来源《惠州市土地使用权交易市场管理办法》《惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定》《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》 地方案例：南湖麦地路四至五巷地域旧城改造拆迁 拆迁背景： 02年底，为提高市区城市综合素质，改善市容市貌，还湖于民，争创省和国家文明城市，市政府决定对市区桥西南湖麦地路四巷至五巷地域进行整治改造，配合西湖南大门建设，美化西湖周边环境。 拆迁补偿标准： 1）在拆迁范围内具有合法产权的房屋和未超过批准使用期限的临时建（构）筑物，由市房产管理部 门或规划建设部门核准后，由拆迁人按有关规定办理拆迁补偿安置手续；产权不明确的房屋，经市房 产、国土资源、规划建设等部门确认权属后，予以办理补偿安置手续。 2）凡在拆迁范围内有合法产权的私有房屋，业主可选择货币补偿或房屋产权调换补偿。货币补偿按 房地产市场评估价格确定；房屋产权调换按１：１的比例异地安置补偿，安置房屋由拆迁人 在选定的拆迁安置点中安排，先搬迁者可优先选择安置房。 3）凡在拆迁范围内有合法产权的单位房屋（含房改房），由拆迁人一次性补偿给产权单位，由产权 单位组织搬迁安置。市直管公房和单位办公用房一律按房地产市场评估价格补偿。 4）房屋附属物和简易结构房屋不作产权调换，由拆迁人按房地产市场评估价给予合理补偿。 5）拆迁范围内的违法建（构）筑物和超过批准使用期限的临时建（构）筑物一律不予补偿，必须在 市有关行政主管部门下发的处理决定所规定的时间内无条件自行拆除，逾期不自行拆除的，依法强制拆 除。 6）凡在拆迁范围内的各种管线及公共设施的拆迁事宜由各产权单位与市规划建设局协商，确定自行 搬迁的实施方案，逾期不搬迁者后果自负 政府拆迁补偿案例 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看