一、开篇 二、现况分析篇 三、产品建议篇 四、广告策略篇 五、营销策略篇 六、广告表现篇 七、立体表现篇 提案纲要 如果您知道我们对本案的定位高度(和崇高的景仰) 如果您知道我们对本案的产品定位深度(和伟大的憧憬) 如果您知道我们对本案的客源挖掘广度(和狂野的想象) 您就会同意 这是你我在国内房产界从业以来， 亲手操作过最昂贵的项目，对吧! 因此，我们 必须钻进客户的皮肤底层 就像吴宇森<变脸里的警探 变脸face off 遇上任何疑难杂症， 我们将在第一时间问自己: 如果我是客户，我怎么看从进行本案规划的第一天起 第一步骤，就是--- 千万 千万 不要以深圳常规的操案手法，看待此案 假设…… 您是谢霆峰 您23岁生日的那天突发奇想 想搞点儿浪漫的舒服的小心意 给若即若离的难以掌握的王菲一个Big Surprise …… 您会怎么做 您会怎么做 您会怎么做 接下来， 请屏神静气， 进入本项目的探究心得 本项目S.W.O.T分析 原来的我 Original me. 本项目S.W.O.T分析 S.优势 1. 紧扼悬崖峭壁南中国海岸绝佳美景 2. 中国房地产第一品牌:万科的转型之作 3. 国际威尼斯建筑奖得主最新力作，以建筑物书写2000年 中国历史 4. 基地位于施工难度最大的岩壁上 5. 建筑设计创新，在阳台泳池和建筑风格以及木栈道上面 跳脱了一般建筑 6. CEPA和港深同城化炒作激烈，抬高深圳的整体印象分数 及发展潜力 7. 远离尘嚣，与世隔离，绝对安静私密 优势的最大化发挥（一一对应的） 1. 大量使用实景合成照片，将本项目的景观高度提升到国际级 层次，以The Sea of China自居； 不排除与华裔国际大导演合作，将本案作为电影场景， 借着电影传播力量将溪涌的美散播到全球 2. 各界对外讯息管道，披露万科迈向豪宅之路 3. 善加利用“国际知名团队造名牌建筑”之宣传效应 4. 地基工程请国际工程品管单位背书(出具验证书) 5. 大量效果图和模型示意 6. 大量收集港深同城化相关报导 7. 广告上强调 本项目S.W.O.T分析 W.劣势 1. 超高价位，性价比支撑力不足 2. 距离市区生活圈太远 3. 别墅血统不纯正，类别墅与小高层掺杂 4. 前期设定的客层问题，致使建材和建筑不够高档 5. 深圳豪宅市场已过度开发 6. 溪涌太偏僻太乡下，安全和配套堪虑 7. 本项目建筑调性不符合潮汕(本籍)富人惯常喜爱 8. 对面金海滩俱乐部对本项目销售造成很大负面影响 本项目S.W.O.T分析 一方面增加产品价值(软硬件方面)，另一方面检讨客源(是 否提升高度) 2. 电话叫货/管家代购/送货上门服务 3. 目前无法克服 4. 加强建材建议 5. 能否挖掘深圳以外的客层 6. 动员警方和国家级先进安防设备，每栋配置1组安防专人 7. 若确实无法卖当地人，能否不卖当地人 8. 目前无法解决(只能告知该案原本就是产权式投资物业， 与本项目不同属性) 如何解决（一一对应的） 本项目S.W.O.T分析 O.机会点 1.华南地区第一个极简主义建筑 2.与驳港口岸接近，便利港籍人士 3.产品的软件设施尚有许多建议空间 如何利用（一一对应的） 1.在建筑与建筑师上，大作文章，利用专访或软文或硬广， 大大推广 2.在香港机场，车行口岸重点轰炸，港人看楼专车接送 (东部海岸一日游) 3.多参考国外先进建材 本项目S.W.O.T分析 T.威胁点 1.建筑团队不够国际化 2.万科历来擅长经营中产阶级客源，豪宅市场经验不足 3.有钱人较难伺候，需熟悉高价销售心理攻防数 4.一般物业的销售人员眼界恐怕不够 如何消弭（一一对应的） 1.想办法荣获国际大奖取得更高光环 2.寻找豪宅大师作为顾问 3.成立专门VIP营销小组，请来如LV、BMW等礼仪顾问， 为本项目置业顾问们，进行高级销售心理攻防战培训 4.除了自行充实内涵以外，解决方案同上 本项目S.W.O.T分析 项目定位(并收录项目定位之论证过程) 我即将成为谁？ Who will I be？ 但是…… 您或许忍不住要继续担心 距离市区17英里可能是推广时的致命偏远 毛胚单价￥15000可能是客户眼中的致命昂贵 溪涌的毫无建设可能是客户生活上绝对的离群索居 本地暴发户品味令您气急败坏寝食难安找不着北 …… 项目定位(并收录项目定位之论证过程) 那么 干脆就假设本项目不是在深圳好了 就假设买的人不太向往繁荣的市区好了 就假设广东潮汕人不是本项目的目标客户 就当距离市区的17英里造成不了生活不便 就当……因为越想以深圳常规个案思考 就越会把自己导入“无解”的困境 不生在深圳，不卖深圳人!I am not where I am 项目定位(并收录项目定位之论证过程) 不在深圳! 那么本项目在哪里 又应该卖给谁呢 So where I am 项目定位(并收录项目定位之论证过程) 别急，先回顾一下本项目的优点: 美丽指数，没有什么好说的 就像亚洲之于全球化经济的冲击，显而易见 就像港深同城化之于中国的冲击，显而易见 面对娇艳海天和利益红尘的双重诱惑 就算是上帝，或许也免不了左拥右抱破戒一次吧 让我们用“消去法”再检查一次消费者选择我们的理由: 博鳌海岸，离尘世太远，消去 三亚海岸，离红尘也太远，消去 只有溪涌不仅绝美，且同时拥有CEPA和香港 而这，已经注定了一切 项目定位(并收录项目定位之论证过程) 再次归纳一下本项目的优势 ①景 观: 半岛上，拥有雄伟壮丽的海天景观 ②位 置: 中国南方最美的、距香港最近的海岸 ③交 通: 到繁华街区却神奇地仅需20分钟车程 ④地 势: 与亚洲稀有的礁岩海岸0距离 ⑤团 队: 最能代表21世纪新亚洲的中国菁英新锐团队 ⑥格 调: 全球趋势，回归自然，建筑设计开放，融合于天地 ⑦享 受: 最隐私最高档最安全的休憩环境 ⑧服 务: 忠心的管家，呵护您和家人以及您的贵宾 ⑨价 位: 虽然理应为自己骄傲，但价格却非常谦虚 ⑩邻 居: 与您英雄所见略同的，兼具品味与财富的名流仕绅 项目定位(并收录项目定位之论证过程) 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看