成都洛带项目定位探讨 项目发展目标的界定 Keywords: 区域价值 共赢 效益最大化 目标一：顺应大势，推动本地旅游和文化产业发展、提升区域形象和区域价值 目标二：政府、企业、社会三方共赢，项目的综合经济效益最大化 政府和投资方对本项目的目标和期望是我们工作的前提和基础 从本体条件出发…… 项目位于成都龙泉驿区的东北部，紧邻古镇洛带，位于城市发展轴上 《成都市城市总体规划（2003~2020）》中提出，成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县六个城市组团，重点向南、北、东三个方向发展； 目前，成都向东、向南的发展基本是沿着原来老的成渝高速公路，往重庆方面靠，以实现成渝一体化 项目交通——本项目周边交通便利，能方便、快捷的通往成都市区及龙泉驿区中心 目前本项目周边有四条主要干道：成洛路、同洛路、成渝高速、老成渝路（驿都大道），与成都市区、龙泉驿区中心的交通均非常顺畅。 从本项目到三环路程为17公里，到成都主城区路程为22公里。 洛带镇还开通了洛带通往成都与龙泉镇的“一元钱”公交。 成洛路：为双向四车道、城市快速通道，免费通道；该路即将扩建为双向八车道的文化大道。 同洛路：双向四车道的省道，连接洛带与龙泉驿区中心（龙泉镇），路程约10公里 成渝高速路：双向六车道、城际高速公路，收费通道（轿车单程5元）；从本项目到三环路路程约为20公里。 老成渝路：双向六车道、城际快速公路，免费通道；从本项目到三环的路程约20公里 龙泉驿区中心 洛带古镇 成南高速 成渝铁路 成渝高速 三环路 老城渝路 同洛路 成都核心区 17公里 5公里 10公里 成洛路 项目西侧及南侧目前以农用地为主，东侧紧靠玉带山，北侧紧邻洛带古镇，项目自然资源及文化资源丰富 地块东侧—— 玉带山和玉带湖，目前山体被乔木、灌木所覆盖，植被保存较好。玉带山上目前有一破旧、废弃的教堂和尚在使用的教学楼。无房地产开发项目 地块南侧—— 规划中的开发新区，目前主要是农田和处于“三通一平”中的建设用地。连接玉带山和开发新区的规划道路也已通一部分 地块西侧—— 规划中的开发新区，目前是大量农田和简陋的民房。无房地产开发项目 地块北侧—— 洛带古镇的核心区，包括广东会馆、江西会馆、老商业街、洛带中小学、国际标榜学院均在此。北侧目前有房地产开发项目——玉带花苑，为多层住宅，均价在2800元/平。 相对于其他方位，目前地块北侧的人气最足，也是现有建筑物最密集的地方 项目地块内部不存在拆迁，其中51%为公建用地，49%为住宅用地 项目地块分成两个部分： 一是位于玉带山下的地块，这部分土地平整、无高差，属于平地； 二是位于玉带山上太师椅状的半凹地块，这块地高差在10米左右，属于山地。 整个项目用地内基本拆迁完毕，可以较快投入开发建设。 本项目占地面积为1600亩，去除预留用地之外的面积为1196亩，其中文化商业用地占比51%，住宅开发用地占比49%，预计总建筑面积在80万平米左右 项目规划——在城市发展规划中，洛带要通过综合型文化产业实现旅游、文化产业升级 Q：项目规划在实施中的困难在哪？ 洛带产业发展规划： 把洛带加工成龙泉的传世品：即把洛带打造为成都的旅游名片，整体定位为中国第四古镇：东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥。 缔造两个市场：一是缔造成都的国际旅游市场；二是缔造成都以顶级高尔夫球场群落为特色的休闲度假市场。 发展三大产业：中国的唯一性产业、中国的引领性产业、中国的缔造性产业。 实现三大升级：古镇升级——传统的古镇观光游向深度文化体验游转变；旅游产业升级——单一的古镇旅游开发模式向大区域、大市场、大旅游开发模式转变；文化产业升级——单一的文化旅游商品销售向综合型文化产业转变。 由传统单一的文化旅游商品销售到文化产品研究、展示、收藏、交易、交流、教育与旅游体验结合的综合型文化产业 看标杆，找到问题的切入点 丽江古城——融合自身文化积淀与周边资源的成功开发案例 丽江的开发涵盖了对其古城与民族文化的开发及其对周边丰富的自然景观资源的开发，已形成了一个设施完善、特色鲜明、国际知名的休闲度假区 与民族文化相结合的演艺活动 与自然资源结合的休闲、体验活动 集中旅游纪念品零售、餐饮、酒吧等多种业态形式的商业街 临河两边是艺术品商店和风格独特、充满个性的小酒吧，建筑、水系全部是在保留原生态的基础上，加以修缮而成 注： 丽江区位：丽江市位于云南省西北部云贵高原与青藏高原的连接部位。市区中心海拔高度为2418米，是中国保存最为完好的四大古城之一。 丽江资源：丽江是古代文化、商贸“丝绸之路” 、“茶马古道”的中转站；拥有以纳西族为主的多民族文化传统；保留着丽江古城、丽江七大寺等历史悠久的文化遗址；周边拥有玉龙雪山、泸沽湖、黑龙潭等自然风景名胜 丽江以其独特的自然资源和民俗资源，成为国内旅游的超级品牌，在国内外有很大影响力 世界文化遗产 世界记忆遗产 三江并流 古城 东巴古籍 古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内城市白领和国外游客成为日常消费的主流 纳西人 投资者和 经营者 国内旅客 人群分类：常住人口和旅游人口 常住人口：纳西本地居民和古城商人 旅游人口：国内旅客和国外旅客 投资者和经营者—— 国内中产阶级或港澳台人，多数有海外经历，有知识有品位，经济实力比较雄厚，属于智富阶层 古城正在经营的商业共有约2,000间商铺 在束河投资200万元以上的客户达20个，100万元以上的34个，多数来源于香港、台湾、广东和上海等地 纳西本地居民—— 崇尚自然、鄙夷机巧；崇尚悠闲，鄙视匆忙；崇尚文化，轻视钱财 国内旅客—— 国内游客以上海、深圳、浙江、江苏和广东为主 分为团队和散客，2007年团队占39%；散客占61%。 散客以城市白领和小资以及艺术人士为主 国外旅客—— 2007年，国外游客达40万人，以港澳台为主，占32%，其次为东南亚，占20% 人口矩阵 国外旅客 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看