体验魅力之岛 小平岛项目营销推广报告 2006年5月31日 整体营销定位策略 首开期营销策略 产品分析及产品定位 首开期营销推广方案 报告框架 销售组织管理 产品分析及产品定位 目录 城市发展区边缘 城市化倾向 产品特征 “两城三星”：两城是指主要城区和新城区 主要城区由中心区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区组成 中心区开发量少 未来开发量主要集中在机场南、小平岛、旅顺南路等西拓北进的区域 西拓北进 产品特征 空间距离：距市中心17公里，距机场18公里，距旅顺口区28公里 车程：距市中心30分钟 袋状交通： 有利于人流在项目内部的停留 能够减少外部的干扰，容易形成小环境 容易形成交通瓶颈 心理距离： 比较远，城里的人不太愿意去 是传统的、理想的吃海鲜的地方 项目与市区交通便利，可达性好：距离不是距离，时间才是距离 项目与高新区管委会、高校区、星海湾等重要地区联系紧密 在当地人心目中有一定的地位，但对于选择居所来说还稍嫌远 交通 产品特征 轻轨 28路公交 交通 公交：202路轻轨目前车站距中心广场2公里，有望引入项目内部；28路公交在项目内部有4站，驶往市中心解放广场；531路总站在项目入口处，驶往大连火车站 所有公交线路都途径高新园区、黑石礁、会展中心、解放广场等重要地区 531路总站 产品特征 背山面海，景观优势明显 海鲜、海上运动，海资源丰富 高新技术园区、高校区，文化底蕴浓厚 军事区的影响 背山面海 产品特征 复合 产品特征 复合 产品特征 N组团 部分建筑指标 高档 仅就目前已掌握的“慧谷星空”组团资料分析，楼体立面设计豪华、高档，具备豪宅品象。 楼层限制在8-12层之间，楼间距合理，与其他海景楼盘相比，已具备较高舒适度 产品特征 大连安达圣岛集团是一个以房地产业为主导，酒店业、建筑业、旅游业综合发展的大型现代企业集团 把追求科技进步作为企业发展的原动力 开发商背景 开发商自有资源 拥有酒店业经营开发经验 拥有开发办公等公建类物业的开发经验，住宅类物业开发经验相对较少 有一定的现金流承受能力 有一定的政府资源 开发商目标 树立品牌，打造形象 实现销售回款，争取最大利润 产品特征 综合配套导向 价格导向 环境导向 中央居住区 中央别墅区 人居岛 自我价值实现 餐饮娱乐 度假观光 体验式消费 休闲商业 休闲岛 海主题 产品核心特征分析 海主题 观海景 眼球经济 一级消费 二级消费 三级消费 吃海鲜 洗海澡 吹海风 踏海滩 买海货 住海边 听海涛 戏海浪 钓海鱼 游海岛 婚庆经济 健康经济 浪漫经济 漫步经济 高端会议 培训 私家海滩 私家游艇 产品核心特征分析 产业 复合 关键词 海洋 文化 规模 生态 宜居 高档 广场之岛 德国广场 奥地利小广场 欧洲饮食休闲广场 秘鲁西班牙风情广场 产品完善 各种不同主题、建筑风格的广场散落在社区之中，既为客户提供休闲娱乐的场所，同时也是提升社区文化品格的手段 海鲜店 中档高档 海鲜咖啡馆、酒吧、其它餐饮各种业态综合 产品完善 周到的服务和高品位的就餐环境； 多元化商业业态有机组合； 使用夜间灯光照明 娱乐/休闲部分CLD会员专用 会所 设施完备，体现海洋文化风情； 专属会所，为会员提供贵宾级服务 产品完善 大众化部分酒店或客户专属 浴场、私人海滩 区别于大众化海滨浴场的概念； 私家海滩的静谧与专属感； 各种沙滩休闲活动的核心场所 产品完善 酒店 酒店 产品完善 强调服务水准与建筑风格； 注重休闲与商务功能的开发 商业 地下商业：餐饮/小批发市场超市、娱乐/精品购物 大连不缺小商品街，大连缺少有个性色彩、具备设计感觉的精品购物场所 产品完善 CVD别墅： 第二居所第N居所企业戴维营 别墅 产品完善 真正的豪宅品质； 真正的奢华情境； 真正的独特风格 码头：大众/旅游部分私家独享 码头 产品完善 突出私有概念； 丰富海滨道路的娱乐、休闲设施； 加强体验的主题 Minigolf:旅游－－社区－－会员专用 Mini golf/水上golf训练场 产品完善 通过高端休闲项目提升项目档次； 独有的海滨风光GOLF球场 产品完善 Minigolf:旅游－－社区公用 相关海岸休闲设施 广场雕塑及观海平台，丰富动线景观层次； 意向性质的小型公共聚会场所（如教堂、公共集会长廊等），塑造项目高端品质 产品完善 物业及俱乐部等休闲、娱乐专业服务 服务 就不同的产品聘请不同知名物业公司作为物业顾问，通过物业服务拔升项目档次；（推荐北美最大的宾至物业管理有限公司管理别墅类产品） 与专业俱乐部合作，对会所、高档俱乐部等进行管理。（推荐美国城堡俱乐部管理有限公司） 本项目具备市场稀缺的生态海景优势，与“背山面海”的社区整体规划，极大提升了产品的差异化特征； 产品规模在大连绝无仅有，其适度，生活、娱乐、休闲配套设施具备较高档次，可满足高端人士的需求； 项目在产品设计上，类型多样，具备差异化特征； 产品定位依据 城市发展区滨水复合大盘 产品定位 世界级的滨海宜居区域 世界级的大规模高档居住区 世界级的高档生活、娱乐、商务、休闲配套 世界级的高端阶层人士生活、休闲氛围 文化 商务 人居 魅力之都 三位一体的生态之岛 整体产品定位 整体营销定位战略 目录 产品核心价值提炼 地段优势：项目位于中国首屈一指的宜居城市大连，处于“西拓北进”的城市规划点，同时与高新技术园区毗邻，具备无限发展潜力。没有尾气、工厂、城市压力，却尽情享受城市的繁华与便捷。 交通优势：距大连繁华中心城区仅17公里，有轻轨和公交线路贯通，交通便捷； 市场优势：沿海高档低密度住宅项目市场缺少，提供了弥补需求缺口的机遇 离尘不离城真正的现代贵族居旅首选地 ——小平岛源自大连，超越大连 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看