【西湖半岛】项目定位及投资分析
住房与公寓，别墅，花园洋房，酒店与会所，双语幼儿园，风情商业街
##2012(前提56号)秘密
西湖半岛
目录
第一部分：市场分析 1.全国市场行情，2.武汉区域市场，3.青山区分析 第二部分：项目分析 1.项目概况，2.配套资源，3.区域前景， 4.属性界定，5.项目问题，6.项目SWOT分析 第三部分：项目定位建议 1.市场定位,2.产品定位,3.形象定位,4.价格定位 第四部分：项目投资分析 1.静态投资分析,2.市场风险分析,3.开发节奏建议
第一部分：市场分析 1.全国市场行情，2.武汉区域市场，3.青山区分析
##2012(前提56号)秘密
1.1 2010年-2012年6月宏观政策
■2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 ■当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策没有松动。调控的方向主要有三个方面： 1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡； 2、抑制不合理的投资投机需求； 3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。
1.全国市场行情
1.2 调控原因分析
主要见解： 1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展； 2、支持自住性需求，促进市场活跃； 3、保障房政策支持力度增强。 稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
1.3 2011年全国市场分析
总体涨幅不大，1-7月处于上涨趋势，都在1%以内；9月开始下浮，幅度在-0.5%以内。说明百城房价2011年整体没有多大起伏。
1.4 2011年全国市场分析
政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化； 新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌； 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房； 土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降； 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。
1.5 2012年上半年全国市场分析
◆6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/㎡米，环比5月上涨0.05%，这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。 ◆100个城市中，45个城市环比上涨，自去年10月份后，上涨城市个数创下新高。此外还有55个城市环比下跌。 ◆与5月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。 ◆在环比上涨的城市中，一线城市北京上榜，且涨幅超过2%，位居涨幅榜第二位。而二线城市也纷纷加入上涨的浪潮中。 ◆在环比下跌的城市中，三线城市居多，如张家港、淮安等4个城市跌幅超过2%，绍兴、连云港、呼和浩特等24个城市跌幅在0.5%以内。 ◆虽然在环比看来是止跌复涨，但是在同比来看，则百城住宅均价是继续下跌，跌幅为1.9%。 ◆与去年同期相比，有67个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加7个。
◆新建住宅二线城市房价上涨
十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平米，环比上月上涨0.26%；各城市二手住宅价格环比均上涨。 具体来看，杭州涨幅居前，环比上涨1.20%，广州、深圳、北京、上海、重庆5个城市涨幅在0.1%-0.5%之间，武汉、南京、成都和天津涨幅在0.1%以内。 二手房是主城区成交主力，商品房供应集中郊区，此外二手房价格转向更快，因为二手房定价权在小业主手中，而且小业主不用担心开发商要考虑的积压库存问题，本轮调控导致之前二手房降价，一旦市场有起色，二手房业主会快速提价以减少之前调控带来的损失。
高溢价率拿地频现 据中国证券报记者不完全统计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，最高溢价率达435%，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。 6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1.75亿元，折合楼板价16063元/㎡米，溢价率高达435%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交，还要追溯到2010年2月。 6月11日，北京通州两地块成交楼面价达11800元/㎡米，创出区域新高；6月13日，上海市青浦区以111%的高溢价成交一幅土地总面积为4.98万㎡米，建设用地面积4.37万㎡米的商业、办公地块。 6月18日，恒 大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/㎡米，溢价高达169%，成为广州新地王。 6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。 北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/㎡米，业内预计其将成为单价准地王。 6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。 不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供应《意向性协议》，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。
◆十大城市二手房价环比全涨
◆全国土地市场初现回暖迹象
1.6 房地产市场分析

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