深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 1 9.29新政 《关于调整房地产交易环节契税个人所 得税优惠政策的通知》的解读 合纵联行市场研究中心 2010年10月10日 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 2 一、【9．29新政回顾】 1）各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。 2）完善差别化的住房信贷政策：各商业银行暂停发 放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提 供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房， 首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套 住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款 利率不低于基准利率1.1倍的规定。 3）调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策： 房地产交易环节契税的调整内容为：对个人购买自用普通住房减半征收契税，调整为对 个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税；对个人首次购买90平方米及以下 普通住房减按1%税率征收契税，调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的 普通住房，减按1%税率征收契税。 个人所得税优惠政策的调整内容为：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用 房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减 免个人所得税，但在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之间（含9月 30日）已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可 享受原优惠政策。 4）切实增加住房有效供给。 5）加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴 阳合同”等行为。 二、【合纵联行读新政】 【从形式上来看，本次新政出台的文件名未有像“417新政”一样包含有“遏制价格上涨 速度过快”等明确的敏感字眼，而是以与税收相关的文字来命名通知，因此从形式上表明了 本次调控的严厉性有限】 【从内容上看，本轮调控政策主要是对417新政的延续以及强化，直接的调控效应来自第 二条以及第三条。其中完善后的差异化住房信贷政策必然大大降低商品房的货币杠杆效应， 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 3 从而在短期内影响市场的需求量。契税及个人所得税率的调控政策寄希望于通过增加商品房 交易环节的成本来抑制商品房投机行为，但从历史经验来看，该类政策对房价的影响非常有 限，更多会从抑制商品房的投资性需求带来影响。因此，综合而言，本次调控政策是对市 场需求的强制性干预，未能从根本上提出合理解决当前供需矛盾的方法。】 三、【新政下的市场背景】 1、4.17“新国十条”出台后，市场房价的同比增长速度虽然有所放缓，但仍然保持在10% 以上的水平高位运行。且在2010年8月份出现了环比增长的V型反弹。 4.17“新国十条”回顾： 1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年 子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。 2）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍。 3）对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商 业银行根据风险管理原则自主确定。 【4.17“新国十条”后，商品房价格并未在民众期望中出现明显回调。8月后，全国快速普 现楼市回暖行情，部分城市房价出现抬头迹象。8月份，70个主要城市的房价同比上涨11.7%。 9月，尽管政策持续收紧，但在刚需刺激下一线城市商品房成交量环比普遍出现大幅度回升。 9月，北京、上海、深圳成交量环比增幅分别为85%、17%、70%。中国楼市预期得到大幅逆 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 4 转，楼市呈现“量价齐升”现象。】 2、市场通货膨胀，资金流动性过剩 2010年中国面临通胀压力较大，每一季度通货膨胀率连连攀升。2010年第一季度的通 货膨胀率为2.2%，第二季度达到2.9％，7月份为3.3%，8月份达到3.5%，通货膨胀率屡创 新高。市场普遍预期9月和10月的CPI仍将在3.5%以上运行，甚至达到4%。 为了应对08年的全球金融危机, 中国政府采取了极为宽松的货币政策。导致到2009 年末，中国广义货币供应量M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7％，增速比上年高10.0 个百分点； M2大致高于名义GDP增速19％。以致进入2010年，流动性指标远远超出了历 史水平，进一步助推了流动性过剩。未来一段时间内，在国家实施适度宽松的货币政策的 背景下，国内资金流动性过剩的局面并不会得到根本性改善。在严重流动性过剩的基础上， 又遇到了这几年中国产业的主力军制造业的回报率连续下降。而更多本来要投资于实体经济 的小规模的流动性过剩的资金，就流窜在市场流通领域。 【目前银行的存款利率不到3%，面对持续高涨的市场通货膨胀率，无疑会加重储蓄资本的 流出。而当前中国的投资渠道非常有限，虽然“民间投资新30条“已经出台”，但还没有实 施的细则出台，民资很难进入传统的垄断领域，房地产是为数不多民资可以进入而且收益比 较高的渠道，即便房地产资金增长率回归理性，达到每年增长10%还是远高于存款利率。因 此房地产领域仍然是当前通货膨胀率高涨背景下市场流动性资金的首眩】 3、人民币升值预期，境外投资热钱拥入 2010年是人民币升值速度最快的一年，6月21日，人民币对美元汇率创下历史新高， 预期全年人民币升值5%左右。人民币升值导致热钱流入，并布局于人民币资产，其主要受 益板块集中于房地产股和金融股，人民币升值对房地产将构成长期利好。由于人民币逐步升 值将吸引更多的资金进入房地产市场，因此房地产市场将面临新的机遇，无论是对房地产需 求或供给都有促进的作用。加上欧元区陷入主权债务危机，美国尚未真正走出金融危机，中 国成了境外资金投资的热土。2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开 发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同 比上涨4%。国内开发商借道海外融资，金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融 资计划。仅在地产新政发布的4月份，国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发 行优先票据。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看