华坤道威2011湘江雅颂居营销团队培训 —项目篇 华坤道威整合营销机构 2011-07 Part1 长沙市场研究 Part2 高端竞品解析 Part3 解读湘江雅颂居 Part4 核心客群分析 长沙市场研究 长沙房地产市场研究 整体楼市成交 长沙市场2010年成交稳步上扬势，年末均价基本6500元波动； 市场供求关系 2010年整体市场新增2133.37方，备案面积2140.46方，市场供求关系平衡； 市场板块情况 长沙大致可划分为5大板块，目前高端产品潜在供给主要分布在开福区、芙蓉区； 市场产品趋势 产品档次不断升级，后续高端产品市场充足，2011年以后市场供给体量较大； 受市场影响10年成交量价均大幅上扬，但11年市场存量较大，部分高端公寓已进入万元时代，且产品力不断提升。高端市场供给相对充足。而本案所在区域成交比减弱，竞争压力趋现。 10年调控连连，频繁加息、新国八条、房产税等皆预示11年将持续从紧的政策导向，政策风险相对较大 宏观政策背景研究 长沙市细则与执行通知 长沙版限购被业界戏称为“国内第一个单独限小的试水型限购令”。 政策对长沙影响较小，但可能促使产品供求失衡，不排除后期会有更严厉举措出台。 关键词 高端竞品解析 保利花园 星城荣域 万科项目 铂金.国际公寓 北辰.三角洲 万科城 郡园.美村 翡翠云天 奥林匹克花园 长沙开福万达广场 藏珑.湖上国际 公园9号 君悦湘邸 天健芙蓉盛世 福乐.香江锦城 东辰19公馆 五一中央领袖 海富.名敦道 天鸿.天府 壹号公馆 铂宫.中山庭 建发.汇金国际 建发..美地 保利花园 湘府.玖号 融科.东海岸 水岸天际 万科金域华府 融科.紫檀 华润.凤凰城 恒基.凯旋门 长房.白沙湾 万科.金域蓝湾 和记黄埔项目 郡原广场 诚兴园 联美..品格 宜居.莱茵城 保利.林语墅 保利.麓谷林语 万科.城市花园 万科.荆江项目 瑞盛.云溪谷 云顶翠峰 长沙楼市地图 市场竞争激烈 大鳄大盘云集 至2010年，万科地产、保利地产、金地集团、和记黄埔，中粮地产、中海地产、万达地产、绿地地产、卓越地产、金科地产、恒基地产、上海世贸、复地集团、恒大集团、华润集团、金隅集团、佳兆业等地产大鳄纷纷进驻长沙。 长沙竞争格局 项目定位高端，结合区位、市场以及销售节奏，竞争项目锁定： 在售：藏珑.湖上国际花园、奥林匹克花园、郡园.美村、北辰.三角洲、托斯卡纳 在售高端项目锁定 销售价格在8500-1万元/㎡左右，去化情况良好，主力户型基本130-180㎡之间； 立面材料上以石材+涂料（面砖）为主，无国际大牌物业服务 在售高端产品列表 解读湘江雅颂居 公司背景 开发公司：长沙广悦置业有限公司 投资商：香港嘉里建设 长沙广悦置业有限公司是香港嘉里集团旗下H股上市企业——嘉里建设在湖南的全资子公司，目前主要开发的项目为书院南路的湘江雅颂居项目。 香港嘉里建设背景 嘉里集团 嘉里建设 香格里拉 南华早报 郭氏集团 嘉里粮油 郭氏集团 郭氏集团由“亚洲糖王”郭鹤年先生于1949年在马来西亚创立，在马来西亚经营甘蔗种植、制糖、面粉贸易、饲料、油脂、矿山等。郭氏集团控制着超过100家公司，拥有过百亿美元的资产。业务渗透到马来西亚 、菲律宾、新加坡、泰国、中国、印尼、斐济和澳大利亚等地。 嘉里集团 郭氏集团于1974年香港成立嘉里控股有限公司（Kerry Holdings Limited，) 集团从事业务有食品加工、食用油、可口可乐瓶装厂、航运、货尝物流、金融、保险业、媒体、酒店、房地产等等。成为亚太地区规模最大的多元化发展集团之一，在亚太区控股13家上市公司及在亚太区有强大的关系网络。 集团下属主要公司 嘉里建设于1974年在香港成立，开始物业投资及发展，并确立了一个清晰的远景：物业项目，必选黄金地段精心策划；大型基建，必须是高素质的保证；管理服务，必定要卓越不凡。 嘉里建设在国内的物业市场于80年代开始，先后在北京、上海、深圳、福州、杭州、扬州、天津、沈阳、南京、成都、青岛等大城市的繁华枢纽地段，主力发展以“嘉里中心”品牌为代表的大型综合性物业，兴建地标建筑，包括服务式公寓、商厦、商务中心、酒店及综合性大楼，现今嘉里建设在国内开发的物业面积近500万平方米。 嘉里建设 项目位置、周边概况 本案 □ 项目位于长沙市南城中心，省政府西侧，处于湘江生态经济带中段和长株潭城市群的核心区。 □ 项目东临书院南路、西望湘江及洋湖垸湿地公园，具有独特的坡地江景资源。京广铁路从项目与湘江中间穿插而过。 □ 项目周边分布有省政府、天心区政府、“三馆一中心”、明德中学等。 项目二期 幼儿园 首开区 项目一期一标段 项目一期二标段 商业区 项目经济技术指标 项目基本情况 项目总占地面积11.7万平方米，总建筑面积38.7万平米，其中地上建筑面积30.6万平方米，地下建筑面积8.1万平方米。 项目被新韶西路分成南北两个部分。 建筑包括20栋点式及板式建筑，北地块沿江分布十六栋双拼别墅，东北角两栋商业建筑，南地块东南角一栋幼儿园建筑。 户型从两房到五房，面积区间80-375平方。双拼别墅面积460平方左右。 项目预计分三期进行开发，一期为北地块，二期为南地块，三期为商业建筑。 V1户型(456-474㎡)一层 V1户型(456-474㎡)二层 V1户型(456-474㎡)三层 V1户型(456-474㎡)顶层 B1户型(204㎡) C1户型(167㎡) D1户型(136㎡) D4户型(137㎡) E1户型(88㎡) E4户型(87㎡) 核心客群分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看